成為包租公三個原則,讓你買更多、花更少

成為包租公三個原則,讓你買更多、花更少

布克文化【因為有夢,所以我存在!】 2016-03-28 18:07

(圖片來源:網路)

你,知道怎麼用錢嗎?

「用錢」也有很多「眉角」,想成為安心收租的包租公,當然要知道怎麼用錢,才能用得最聰明、最划算。以下介紹三個原則,就是要告訴大家,同樣一筆錢,怎麼用,才能買得更多、花得更少!

 

原則一 賺房租,讓錢細水長流

賺價差或收租金,都各有好處!既然如此,為什麼要以租屋為主?這就要從我們的好友小志的故事說起。

小志進入房地產市場那兩年,真是好巧不巧,竟然讓他遇到金融海嘯,整個市場根本賣不動,小志當然也是。他本來懷著雄心壯志,想要成為專門賣房子賺價差的風光投資客,哪知道運氣也太「好」了,才剛起步沒多久,隨著手上3到4棟房子全部賣不動,資金完全軋不過來,最後就這麼GG了,壯志未酬,直-接-畢-業!

你一定覺得這太慘了吧,怎麼會這麼誇張?

因為他只想「賺大的」,靠賣房子賺錢,而不想經營租房子的生意。這有點像高難度的拋接球遊戲,手上那麼多筆房產,平常有進有出,「左手賣出一棟房,右手再買進一棟房」,可是如果遇到不景氣,該賣出去的房子沒有賣掉,壓力就來了,錢會整個卡住。

只是賣不出一棟房,就會有壓力嗎?

當然!小志說,像他這樣的投資客們可不少,多半口袋不深,很多人都是一筆錢軋來軋去,「要是真那麼實力雄厚,那大家也不用費盡心機,搏命演出了!」

不過,事後他也告訴我們,人家有實力的投資客,因為口袋夠深,倒是更敢玩、玩更大,一次就敢收購幾棟房子。可想而知,景氣不好,房子賣不出去的時候,他們的壓力就會比別人更重。

舉個簡單的例子:假設你買的房子是三房格局,一個房子每個月需付貸款1萬元,擁有三套房子就是3萬元,每個月都得付3萬元貸款難道不是一股壓力嗎?更何況,地段條件如果好一些,一套房子每月要付的貸款金額往往

不只1萬元,再把它乘以3……

小志餘悸猶存提到,那時候,有一些投資客朋友們因為壓力太大了,趕快先把房子租出去,但是他們又不放棄賣房子。

結果,因為帶客看房太頻繁,讓租屋的房客覺得被打擾,「我已經租了,為什麼天天有人來看房子」,覺得住得不安穩、不滿,甚至退租。

「這下子他們還真是兩頭空啊。」小志至今還非常慶幸自己認賠離場得早。

老實說,有心要經營賺價差的房產生意,當然也可以。像「前輩」小志這種被套牢的經過,只是為了提醒大家,如果是剛進入房產市場的新手,最好先求讓自己立於不敗之地,當個包租公就是比較穩健的選擇。

一般人對於當包租公,有兩個迷思:

一是,要花很多心思來經營,好像會很累。可是,實際上是有很多簡單、省事的技巧(這些技巧都收錄在這本書後面的章節中,看下去就對了!),可以讓你當個輕鬆的包租公。

二是,收租金,錢賺得太少太慢。的確,跟賣掉整棟房子的利潤相比,租金是少了很多,可是,別忘了,這筆錢可是細水長流。

金流金流,金錢是流動得好,每個月房客把租金匯過來,這種穩定的現金流才能讓你進可攻、退可守。先穩穩賺租金,過了幾年,房價隨地價自然上漲,根本不用急著賣,就會有行情,到時候再來賺價差,比一開始就想賣房,可是容易多了!

 

原則二 想要買更多,就跟銀行借錢!

當包租公,當然要先買房子當作生財器具,可是一談到買房,一定很多人開始皺眉,擔心「我沒那麼多錢耶」,因為大家認為「要有大錢才買得起房」。但是,錯了,你不需要有大錢才能買房子,跟銀行借錢就能解決「沒有大錢」的窘境。

提到「跟銀行借錢」,你是不是開始覺得我們在妖言惑眾!提到「貸款」,相信大家腦裡一定立刻浮現長輩的勸告:「不要欠人家錢。」、「不要讓銀行賺利息賺這麼久。」

我們父母那一輩的貸款邏輯是,買下房子後,要盡快還完貸款;或是,手上有多少錢,就全部用來還房子的貸款,「還愈多,心裡愈踏實」,除了「不欠人錢」可以獲得一種心情上的輕鬆感,還帶著一種「不讓銀行賺我利息」的勝利感。

可是,說實在的,這種「不要給銀行賺」的作法,卻正好是讓自己賺最少的作法

讓我們來簡單試算一下,假設手邊可運用的資金有500萬元;要購買的房子是位於桃園,市價約 300萬元的三房兩廳公寓;買下後的隔間裝潢費大約是125萬;每間租金 7000元。

那麼,向銀行借錢買房,與只用現金買房,會產生什麼不同的結果?

只用現金買房,這 500萬就只能買一間房子;總共花掉 425萬,才能開始作收租生意,一年大約淨賺33至 34萬元。

可是,如果我們向銀行貸款,500萬元可以買下兩間房子,兩間房子的頭期款加上裝潢費,大約花費430萬元,每月就可以收到來自8間套房,共5.6萬元的租金,扣掉房貸,一年可淨賺41到42萬元!

同樣 500萬元,兩種選擇,帶來了一年大約 9萬元的落差,看起來似乎差距不大,但是擁有四間套房與八間套房,在日後房價增值的效益上,卻是大大的不同。

如果兩年後,這棟500萬的房子可以用600萬的價格出售,那麼現金買房的人只賺了200萬元的價差;但是向銀行借錢買了兩棟房子的人,卻能以1200萬元出售,賺到700萬元的價差!

同樣的500萬元,不同的買房方式,帶來淨賺200萬與700萬的落差,你該選哪一種,答案應該很清楚了!

另外,就算暫且先不提賣掉房子所產生的價差,還有一個方法,可以讓你還在收房租的階段,就能比現金買房的人賺更大。

怎麼說呢?讓我們繼續看下去!

 

原則三 想要花更少,務必申請「寬限期」!

房子改成套房出租,投報率是很高的,以上一個 500萬買兩間房改裝套房出租的例子來說,每年淨賺41萬,應該讓很多上班族躍躍欲試了吧。

但是,你知道嗎,事實上,投報率還可以更高喔。

懂得運用貸款「寬限期」,就可以讓你花在買房的成本更低,花錢少少,當然就賺更大囉!

向銀行貸款時,可以申請「還息不還本的寬限期間」,這,就是所謂的「寬限期」。一般來說,銀行會提供1到3年的寬限期,讓買房子的人在這段寬限期內,只需要繳利息,不用還本金。

只需要還利息,與利息本金一起還,到底壓力差多少呢?

貸款 200萬,銀行利息約為2%,設定還 20年,利息本金一起還,每個月付貸款約10118元;但一樣的條件,設定寬限期2年,在這兩年的寬限期內,每月就只需還利息約3333元,兩者差了6785元之多!

回到前面的例子,用500萬買下兩個房子隔間出租,本來每月要繳21247元的貸款,如果向銀行申請三年的寬限期,在這三年的寬限期內,每月就只需付利息7000元。

換句話說,這三年內,每月收到的租金扣掉利息,可以從淨賺49000元,一年就是588,000;年淨賺金額從大約42萬元,一口氣變成約59萬元!

等等,「寬限期一過,開始還本金的時候,不就會加重嗎?那豈不是必須還更多!」看完上面的試算,還來不及高興,你已經急著問了吧。

別急別急,一般說來,等到寬限期三年一過,你已經收租收了三年,這時房子通常已經隨著地價上漲,算算這些價差,應該已經符合了你的期待,當然可以將房子出售。

別忘了,這時你還的錢,還沒還到本金呢,是不是非常划算呢!

 

 

節錄自《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休》

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