鬼話連篇,買屋時要破解的話術!

鬼話連篇,買屋時要破解的話術!

布克文化【因為有夢,所以我存在!】 2016-04-01 18:31

(圖片來源:andrewrennie.CC Licensed)

買過房子的人都會有種感覺,仲介大概都是上過演員訓練班的,每個人都演技精湛!各種狀況都會演!

他們這麼愛演,不就是為了客人趕快信以為真,然後成交嗎?當你是買家的時候,仲介的話術重點有兩個:誇示房子優點、拉高你的開價。

怎麼破解呢?讓我們繼續往下看──

破解1 是清幽,還是偏僻?

聽到仲介對房子的描述,你一定得在心裡打個折扣,而且這個折扣可能還很大!比如形容房子周圍的環境,當仲介告訴你:「那附近很清幽喔,不會太吵鬧」,通常代表那屋子周邊「不熱鬧」到了一個極致,根本是偏僻!

建議想買房子的人,不只要親自到實地看看,而且還要白天看一次、晚上看一次,甚至雨天也要看。因為沒有路燈,或人煙稀少的地方,在白天時還有陽光照亮,容易使人有錯覺,以為附近不算偏僻,但看到晚上的樣子,才會讓你驚覺「原來這麼偏僻」、「住起來可能不太安全」;而颳風下雨的時候,除了更容易看出「房子附近其實很荒涼」的真相,雨天看屋,還正好能看出頂樓的房子是否有漏水的狀況。

如果實地考察的功課沒做好,以後住起來很可能都會後悔的,想買房的人千萬不要大意喔。

破解2 假底價、真市價

基本上,只要是仲介告訴你的價格、行情,不管你是買家或賣家,我建議都不要採信!

仲介是最想促成交易的人,注意喔,他們想的是「促成交易」,而不是「幫你買到最低價」,或「幫你賣在最高價」,為了達到「促成交易」這個目地,他們總會有些手段來拉近買賣雙方的距離,其中,討價還價的心理戰,就是他們最常使用的手法。

當你是買家的時候,仲介介紹你哪裡有「低於市價的好康」,他報給你的「超低底價」,往往不是真的底價,舉個例,仲介可能這樣說:

「陳先生,內壢有一筆四樓的公寓很便宜喔,一坪只要 13萬,我同事上週才在附近成交一筆一坪 15萬的,你要不要趕快來看看?現在很多人都在看喔。」

仲介故意讓你聽起來似乎能撿到便宜,那附近的市價是「一坪 15萬」,而這個案子現在「只要一坪 13萬」,想要吸引你出價,你想再更低,於是出價 11萬,最後也買在這價位,於是覺得自己真是買到便宜中的便宜!

事實上,那附近的真正市價,可能正是你買到的「一坪 11萬」!你自以為聰明,有殺到價了,但實際上 11萬才是市價;如果當初沒殺價,直接以仲介開的「只要一坪13萬」成交,那就虧更大,買得比市價還高!

當你是買家,仲介告訴你的價格,通常都能更低,但是他會講得一副「已經是底價,不能再更低」的樣子,因為他在預留讓你殺價的空間,當你信以為真,開始出價、殺價,覺得自己快要撿到便宜,通常你殺完價的數字,就是剛好來到他想要的地帶,已經和賣家的價格很接近了,於是雙方很快就能談攏成交。

所以買房之前必做的功課,就是你必須要對市價行情非常了解,如果不夠懂,很快就會被仲介識破,他會開始以話術來迷惑你。

買房子如果入手的價格等於市價,或高於市價,將來要順利脫手是很困難的,不只是沒辦法創造價差帶來的利潤,搞不好還要倒賠!請大家務必堅持,買房之前做足功課,搞懂市價,不要輕易聽信仲介告訴你的行情!

破解3 屋主不缺錢

「屋主房子很多,這邊一間,那邊一間,根本不缺錢。」

「你出的價太低了,人家屋主不缺錢,這個價錢你是買不到的。」

如果有「仲介話術排行榜」的話,這個說法大概會是第一名!這個說法還會有「進階版」,像是「屋主要全家移民去瑞士」、「移民去某個強大的歐洲國家」之類的說法。這些話,真的聽聽就好。

實際上,每個賣房的人不一定缺錢,但一定缺現金,否則何必賣房子?大家心裡要雪亮,你只需要關心能不能買到便宜價,至於屋主到底缺不缺錢、要搬去哪個強大的歐洲國家,那都跟你沒有關係喔。

破解4 有人出價比你高

「你看,有人出價真的比你高耶,你多少再加一點啦」有些仲介會寫假的斡旋單,然後指著假斡旋單告訴有意買房子的人,向他證明真的有人出比較高的價格,逼著對方說:「你再多少加一點啦。」

尤其是小型的房仲店仲介,他們很愛催客人加價。要是遇到這種情況,我們通常會直接婉拒加價,告訴仲介:「那我讓給有緣人吧」,因為只要一追價,會愈加愈誇張,結果往往是買貴了。

根據經驗,也有很多買家一開始被仲介威脅「有人出價比較高喔」,但就算沒鬆口降價,最後還不是被找去和屋主見面談價格。可見仲介只是在「做狀況」,因為如果真的有人出價比較高,為何最後出價低的人見面談?

我們無法判斷斡旋單的真假,事實上也不需要去理會真假,建議大家把握好原則,不接受仲介任何威脅,對價格要保持理性,只要價格超過你心裡的預期就算了吧,下一間一定會更好。

就算要加價,加價也是有方法的。一定要愈加愈少,比如一開始加 20萬,過了很久很久,再加 10萬,最後幾乎都不加了,很勉強才加 5萬。這些數字只是舉例,遇到實際情況大家要自行斟酌,重點在於務必要愈加愈少、愈來愈難加價,讓仲介感覺到你的加價空間愈來愈少。

另外,出價務必低於心中預期,如果你心裡打算要1000萬買到,那就出價

950萬,為自己預留一個讓對方討價還價的空間,因為仲介在議價現場一定會催你加價,你預留一個加價空間,屆時再慢慢加價。

千萬不要在加價時,第一次加 5萬,第二次加 20萬,仲介會覺得「你加價的空間還很大嘛」。並且,也千萬不要一出價就說出心中的價錢,這樣一來,議價的時候,你一定會被迫拉高價格。

如果你是賣方,開價的策略就倒過來,心裡想賣 1000萬,就告訴仲介你的底價是 1100萬,故意稍微拉高一些價格,因為議價時,仲介一定會希望你砍價,所以要先預留砍價的空間。

總之,買家要降低出價,賣家要拉高底價,預留一個讓仲介討價還價的空間,讓仲介覺得你已經有所妥協了,他就會將壓力轉向那一方。

破解5 Call Out屋主

仲介的演技日新月異,沒有最扯,只有更扯!我們的朋友阿傑還曾經配合演出!先前他有個房子要賣,有一天接到仲介的電話,對方說:

「傑哥,等一下我會再打一次電話給你,但是我會開擴音喔,因為要講給買家聽,然後你在電話裡就跟我說那個價錢是最低了,無法再降價了喔,要記得。」

結果那個仲介真的打電話來了,阿傑心裡認為那個房子的底價是 540萬,但買家一直想要大砍特砍價格,阿傑在電話裡就「配合演出」,幫自己預留砍價空間,故意在電話裡說「我的最底價是 550萬喔,你再和買家講講看吧。」

可想而知,最後仲介就讓買家砍了 10萬,阿傑順利讓成交價格來到他想要的 540萬。 

如果阿傑沒有和仲介合演這麼一齣戲;如果沒有讓仲介拿到 10萬元的操作空間,讓他可以向買家討人情說:「你看,賣家的底價是 550萬耶,我好不容易才幫你砍到 540萬……」最後結果會不會這麼順利呢?

我們無從得知,但現在你知道有這一招了,買房的時候要小心提防著點!但如果是你要賣房的時候,搞不好可以斟酌著用囉。

破解6 買套房可以享受高報酬率

為了讓你安心買下房子,仲介什麼漂亮的話都說得出口,最常拿來誇大的說詞就是「報酬率」這件事,比如他們會說:「這些套房的租金,加一加,你每個月可以收個三萬耶。」

實際上,買套房當包租公,當然會有合理的利潤,但是大家也必須明白世上所有的生意都有經營成本,在被仲介的話衝昏頭之前,必須先理性考慮自己要不要、能不能負擔這些看不見的成本。

隱形的成本,包括買下隔間套房後,你還是要付租屋的仲介費;要為房客裝設第四台,這也是一筆費用;房子開始招租,與房客搬走的那陣子,會有空窗期,空屋的時候房子沒有賺錢,這也是成本;房客住進來後,很可能不定期的要花一筆水電維修費等等。

如果想要和你認為的好房客建立長久關係,每逢三節可以送個禮盒,其實禮盒不貴,只有一兩百元,但是這是一種心意,房客會比較願意跟你承租久一點。

房仲算給你的報酬率都是漂亮的,比如房價 300萬,一年可以收到大約

30萬的租金,報酬率高達 10%。可是這 30萬扣掉仲介費、空屋成本、水電維修與整理等等經營成本,真正實收大約只有 10個月的租金,大家可要想清楚了。

破解7 當代書出現在議價現場

如果你要買的房子是在台北地區,通常到簽約中心,雙方準備議價時,代書已經在裡面準備了。但是,其他地方就不一定了。

台北以外的其他地區,根據經驗,如果被仲介約見面談,通常代表有七成的成交機會。可是到仲介店裡面簽約,還是可以看一下代書在不在,如果代書沒來,代表雙方價格可能落差太大,今天不太可能成交。因為仲介請代書到現場,也得視情況而定,讓代書等太久,甚至等久了又無功而返,代書是會不爽的。

相對的,如果代書在場,通常代表今天會成交,見面談只是雙方再討價還價一下子。所以可想而知,台北以外的地方,議價不至於花太久時間,而台北還為了雙方議價,設了簽約中心,甚至有附一些茶水、零食餅乾,就代表雙方可能會磨上一陣子,還不見得會成交。

 

節錄自《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休》

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