租金增值兩頭賺 資產美元計價匯損風險低
實地走一趟柬埔寨，你會驚訝於這個2015年才加入東協經濟體的新興國家，竟是如此蓬勃發展。雖然柬埔寨目前最熱鬧、最精華的地區仍以首都金邊市為主，但因其極具開發潛力與前景，正吸引大量中資、日企、港商與新加坡建商搶進，經營範圍遍及百貨商場、酒店及營造等產業，房地產發展尤其熱絡。
根據國際貨幣基金預測，做為繼歐盟之後最大的單一市場，東協經濟體2015年的GDP將可能首度超越亞洲四小龍，經濟發展潛力不容小覷。在各項優勢條件中，柬埔寨的年輕人口佔了6成以上，因人口紅利帶來的經濟發展與房地產發展願景，尤其值得期待。
隨著柬埔寨2015年正式加入東協，更加強了金邊市的發展力道。根據最新統計，柬埔寨的總人口數已突破1600萬人，光是首都金邊市的人口就聚集了超過200萬人，且多為對經濟成長有貢獻的青壯人口，以人口年均成長率2.5%估計，到了2020年，金邊市的人口將突破300萬人，是一個迅速茁壯中的活力城市。
常駐外商近5萬人 高租金低房價投報率誘人
新加坡商億世紀國際地產集團（ECG）台灣區總經理黃逸群指出：「人口紅利、對外資採取開放態度，是柬埔寨經濟與房市前景廣被看好的2大因素」。且除了資金可自由進出柬埔寨之外，由於資產以美元計價，使得柬埔寨受到匯率波動的干擾也最少，更讓柬埔寨房市近年尤其受到海外置產客的青睞。
黃逸群表示，柬埔寨的人口年齡中位數僅24歲，且是目前世界上的低工資國家中，外匯管制最少、關稅優惠最多的國家，常駐金邊市的外商就有4.7萬人。「年輕的國內勞動力，加上從世界各地挹注的資金與技術，組成夯實柬埔寨經濟與建設的強大部隊，同時讓柬國GDP能長期維持7%以上的高成長。」黃逸群說。
由於常駐在金邊市的外商人口數量龐大，但當地能提供外商居住的電梯大樓物件卻相當稀少，供需落差極為懸殊，因此，柬埔寨的房市結構也相當特殊，不但形成「房價比桃園便宜、租金比大安區貴」的現象，黃逸群表示，因處於經濟發展初期，柬埔寨房市雖熱，但短時間內暫無發展擴及到其他城市的可能，房市焦點幾乎都只集中在金邊市。
隨著外商人口持續增加，房市又長期供不應求，著眼於高租金投報率，以及低房價基期帶來的增值預期，讓金邊市成為開發商與海外投資人眼中的金雞母，而在金邊置產的買方，以中國、馬來西亞、新加坡、日本及台灣等國家為主力，承租方則以在當地工作的外商為目標客群。
根據民間業者的統計，金邊近3年的房市發展迅速，明顯反應出2010年後市場的強勁需求，目前當地有許多建案正在興建中，且屋齡低於3年的比例占47%，4~8年約佔34%，屋齡普遍較新，入手單價換算台坪後，每坪約2字頭就能買到金邊市中心的精華地段。
1房總價僅500萬 月租金可達4萬元
以金邊市區21~23坪的1房公寓產品為例，總價約400~500萬元（新台幣，下同），由於出租對象以在當地就業的外商為主，一般外商公司會提供租屋津貼，在預算許可下，承租方會更願意選擇空間較大、較舒適的物件，因此月租金普遍都有4萬元左右，整體毛租金投報率高達7~10%。
雖然投資柬埔寨的重點在於租屋市場，但事實上，柬埔寨的房價漲幅也是每年都穩定成長，更明確地說，現階段金邊房市的房價上漲，主要是因為租金收益表現佳，吸引愈來愈多投資人進入租屋市場，使得房價逐步墊高，根據民間物業管理公司統計，2010年至2015年間，柬埔寨房價年漲幅都有10%以上。
黃逸群表示，由於柬埔寨房價基期較低、補漲空間大，加上輕稅、開放的制度，對投資人來說，投資柬埔寨房產可從租金收益、房價漲幅、超低稅制等三個層面獲益，同時還不需要擔心匯損風險，讓金邊房市受到高度評價。
金邊市區面積約678.46 平方公里，西側為機場及工業區，主要精華區集中在東側，早期以BKK區與奧林匹克城為主，也是當地人認為比較好、房價漲幅較高的區段。其中，BKK區是多國大使館座落的區域，也是當地人眼中的老外區，外商人口多，環境類似於台灣的天母。
不過，因該區開發時間早，因此以舊房舍居多，道路多為8~10米寬的巷道，加上開發已經飽和，較沒有話題性，即便有個案推出，因基地面積不大，規劃的產品坪數多在10坪以內，雖然總價較低，但基於承租方的居住喜好，投資人未來可能面臨不好出租、不易轉手的問題。
貸款不易轉手難 使用權產品不要碰
奧林匹克城周邊則是環境良好，道路寬敞、生活機能便利，小環境熱鬧，但須注意當地的土地產權為99年使用權，並非永久產權，沒有房產證，也就是沒有權狀，使用權利由建商發給，但若有任何問題發生，亦或是遭到政府徵收，對買方而言沒有保障。
同時，使用權物件銀行幾乎不受理貸款，無論當地人或外國人，申請貸款核發非常困難，即便投資人直接以現金購買，日後轉手賣給當地人，則將面臨當地人不貸款就買不起的情況，最終可能無法脫手轉售。因此奧林匹克城的買方以當地人自住為主。
皇宮區有柬埔寨皇宮的加持，整境良好，面湄公河岸第一排的店家是金邊最高總價的物件，即為當地人俗稱的洋人街、酒吧街，總價2000~5000萬元，店租、房價都高，且多為1、2樓的透天產品，因為開發已飽和，沒有土地可以再推案，加上持有人惜售，因此更顯稀缺。
隨著BKK區及奧林匹克區的發展逐漸飽和，整個首都金邊的發展重心正明顯東移，目前房市交易最熱絡的區段，除了有國會、大使館座落的桑園區外，分別位於金邊市東北側的鴨子島（水淨華區），以及東南側的鑽石島，因有柬埔寨國家銀行加華銀行（OCIC）主導開發的衛星城市計劃加持，發展潛力最佳。
其中，桑園區人口密度高，但屬晚近開發的區域，因此市容較新、道路規劃寬敞，但隨著新的商場進駐，生活機能逐漸成熟。例如2014年7月開始營運的日本永旺百貨、NAGA World酒店、蘇菲特酒店等建築都位在此區，成為外資企業、財團關注的焦點，賭場NAGA的第2期亦在規劃興建中。
多家國際連鎖飯店搶進 鴨子島成最新焦點
桑園區地段精華，其土地價格甚至比鑽石島豪宅區還要貴40%，加上有國會、大使館等公家機關座落，國際學校亦位於此處，有其不可取代及稀有性，目前新建案開價甚至已來到3字頭，15~18坪的物件不計公設，總價約550~600萬元，租金投報率約8%，每月租金收益約新台幣3萬7000~4萬8000元。
鑽石島是OCIC負責開發的第一期重劃區，目前已有相當多建商卡位，且被塑造成金邊市的豪宅聚落，行情約每坪22~28萬元。但隨著大量建商進駐卡位，讓面積僅100公頃，且有1/3為公共設施的鑽石島，如今也面臨開發飽和的難題，房市未來的可塑性與發展潛力不如鴨子島。
鴨子島位於金邊市東北側、洞里薩河匯入湄公河的交界處，與金邊市區僅隔一條洞里薩河，透過金邊是最重要的橋樑中柬大橋連接，且鴨子島東邊為湄公河，擁有雙面臨河景的優勢，未來還有OCIC繼鑽石島之後的第2個造鎮計劃，不但面積300公頃，是鑽石島的3倍大，柬埔寨唯一的私立大學諾頓大學，也將設於鴨子島。
看好鴨子島的發展潛力，目前已有多家國際級連鎖飯店進駐開發，例如索卡飯店，以及新加坡開發商與日本大倉久和飯店合作的地標型建案「The bay」；該案樓高53層樓，從建築外觀的設計到整體規劃，都與大倉久和飯店「系出同源」，其開發模式就如同台灣的大直重劃區宜華酒店開發案，尤其受到海外置產客的青睞。
金邊置產投資建議
3年後將爆首波交屋潮 黃逸群：建議中長期持有
正因為有大量海外置產客爭相投入，金邊房市目前也面臨「過熱」疑慮，雖然目前柬埔寨還沒有類似奢侈稅的制度推出，且預售屋要到成屋才有出租的價值，因此短期買賣的利潤不高。
黃逸群指出，早期進入金邊房市還有價差可賺，但當世界各地的開發商都進駐柬埔寨之後，價格已逐漸透明，加上這幾年大量推出的預售案都將於2018年進入交屋期，預估整個金邊市將有1萬3000多個單位釋出，幾乎沒有什麼「短進短出」的炒作空間，但若長期持有，房價與租金的穩定成長，卻是值得期待的。
黃逸群也提醒，過去動輒10%起跳的高租金投報率，將會隨著交屋潮來臨而出現變化。例如目前不少業者都推出「包租代管」、「保證回酬」等服務吸引投資者，但這些業者之所以大多訴求「前3年」每年6%的保證回酬，主要就是現階段預售的建案，興建3年後剛好遇到交屋潮。
事先擬定5~7年投資計劃 獲利仍可期
話雖如此，但黃逸群認為，「只要事先擬定好5~7年的投資計劃，投資金邊房市仍是獲利可期的」，因為柬埔寨的貿易與輕稅優勢、低廉的人力成本，都將維持該國經濟的高度成長，並持續吸引外資前來投資，但在選擇投資標的上，就要特別注意開發商的背景，以及日後轉手「可以賣給誰」等問題。
黃逸群指出，柬埔寨雖然維持多年的經濟高速成長，但同樣也衍生貧富差距快速拉大的問題，一般民眾的收入與消費力都不高，因此，有能力投資柬埔寨房地產的不外乎外國人，以及當地有實力的有錢人，而這些人的需求在哪？會租或會買什麼樣的產品？投資前都必須仔細想清楚。
此外，由於前進柬埔寨的開發商眾多，推出的產品品質落差也大，有一線的國際級建商，也有做很平價產品的開發商，雖然不見得平價產品就一定不好，但當大家都一窩蜂搶進某個地區推案，本身就是一種風險，加上業者素質良莠不齊，就容易引發交易糾紛，而瘋狂推案區域的後續開發能不能跟得上，也是不容忽視的問題。
