海外投資達人經驗談

富比士地產王 2016-01-11 14:14

億世紀台灣區總經理黃逸群：先求穩再求賺樂當海外包租公

一個六年級生，如何在12年間賺到數千萬元身價？靠的正是房地產增值與租金雙頭賺！今年轉職到新加坡商億世紀國際地產有限公司台灣分公司的台灣區總經理黃逸群，在房地產業經營了12年，3年前台灣房市買氣鈍化，於是他將在台灣的投資經驗複製到海外市場，依然年賺8%租金報酬率。

長得娃娃臉的黃逸群，一眼看去絲毫猜不到他今年已到了40不惑的年紀，精神抖擻、頗有活力的聲音，更讓人猜不出他在房地產市場已經征戰長達12年。

黃逸群早年從事旅遊業，之後轉戰房地產業，進而累積了千萬身價。他過去在台灣的房地產市場是以桃園地區為主，自己與朋友加盟國內的知名房仲品牌，同時也投資房地產，當時他投資首選「近學區、高租金報酬率、低總價」的物件，經手的案件，租金投報率總是可以到達8%到10%。

黃逸群說：「投資學區是放諸四海皆準的道理，再加上產品總價便宜，風險低，是相當穩當的投資標的。」

客源穩定總價低初入門者可選學區套房

黃逸群表示，由於學區套房的投資總價低，租金投報率高，相對已經將投資風險降低很多。他以過去曾經投資的龜山銘傳大學附近全新套房為例，約19坪，月收租金5500元，收租幾年之後轉售仍然非常搶手，出售時因為租金投報率有7%到8%，加上總價低，非常容易脫手。而這間套房除了讓他這幾年賺到了租金，轉售後也有不小增值獲利。

然而，近幾年台灣房市因為打房的關係，獲利空間已經被大幅壓縮，因此在3年多前，黃逸群開始轉戰海外房地產市場。他認為，投資海外房地產市場要有資產配置的概念，要先求穩，將資金擺在成熟國家，並尋找高租金報酬率的產品，有了投資經驗與風險分散的規劃後，第二步才是投資成長型國家，尋求資產增值。

成熟國家房市不像台灣幾年前的市場，可以有如此高的預期增值空間，但仍有不少符合「近學區、高租金報酬率、低總價」標準的產品值得選擇。黃逸群踏出海外市場投資的第一步，是在英國里茲(Leeds)買下6間租金報酬率高達8%的學生收租套房，每間售價5.3萬元英鎊，折合新台幣不到300萬元。

為什麼選在里茲而非選在倫敦？黃逸群說：「這跟收租套房不買在台北市而買在桃園的概念是一樣的。」里茲是英國前三大城市，有3所大學，海外留學生多達25萬人，且有中國城，是個非常適合收租的城市。

更重要的是，相較於倫敦，里茲的房價便宜，因此才能買到8%以上租金報酬率的產品，每年可收入高達新台幣150萬元到180萬元的租金，即便未來降至6~7%仍會非常容易出售。更何況，里茲的租金仍在上漲中，租金報酬率還有機會更高。

在建立好資產配置的第一步後，黃逸群開始尋找具有增值空間的地區。由於黃逸群此時已到新加坡地產集團億世紀擔任台灣分公司的總經理，負責銷售柬埔寨、馬來西亞、日本等國家的房產，因此，黃逸群將眼光放在柬埔寨、馬來西亞等東協國家，且在他看來，所有東協國家中，柬埔寨的增值潛力仍是最大。

黃逸群說，目前ECG所銷售的柬埔寨案件，總價帶約新台幣500到800萬元之間，貸款額度約在5成，因此，所需準備的自備款金額在250萬元到400萬元之間，且是分年度繳交，加上總價帶比馬來西亞更低，在東協即將上路之際，柬埔寨顯得更具投資價值，同時也會是他下一個資產配置的重點國家。