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都市更新減稅大絕招 十大盲點全都露

文.莊孟翰

為了呼應蔡總統都更救經濟,並加速推動都市更新,針對大幅調漲的房屋稅和地價稅,內政部祭出大絕招!在行政院長林全裁示下,擬將都更建案的房屋稅二年減半的優惠延長,只要都更後房屋沒有轉手,每年都可享有減半優惠。依房仲業者實際以文林苑都更四十坪的老屋案例,都更前每年房屋稅只要繳一千多元,都更後雖享有減半優惠,但每年還是要繳二萬五千多元,一般民眾咸認,新政策誘因還是不足,很難提高參與意願!

教授對房產各項複雜稅制有深入研究,請問此一策略是否對都更有幫助?抑或僅止於﹁隔靴搔癢﹂?

首先,對於政府積極提振經濟,明確選擇都市更新作為政策主軸,深表贊同。惟都更議題並不單單僅是房屋稅和簡單容積獎勵,便可以輕易克服其間錯綜複雜的實務障礙,是以,本期擬針對房產相關稅負提出十大問題,俾供政策擬定之參考。

其一,都市更新並不是簡單的數學公式所可概括,但卻是最容易引起注意的政治議題,每一個上台前的政治人物,均曾對此一議題提出興革策略,如馬前總統的合宜住宅和青年住宅、柯市長的「八年五萬戶社會住宅」與蔡總統的「八年二十萬戶社會住宅」,其中牽涉範圍包括都市計畫、土地使用分區、總體經濟、產業經濟、市場景氣、資金融通、個案差異性以及各項房產相關複雜稅制等,如單純以簡單容積獎勵公式和房屋稅減徵便想讓都更順利推動,恐仍難窺全貌,更遑論畢其功於一役。

再則,光是以都更戶必問的三大問題,一坪換幾坪?分屋比率是多少?完工以後要繳多少稅?縱然整合都更的人可以回答前兩題,卻回答不了第三題,從而完工後的地價稅多少、房屋稅多少,便成了參不參加都更的一大關鍵

尤有甚者,光是一個看似簡單的都更稅制修訂,相關單位居然討論好幾個月還停留在各說各話,因此,說清楚講明白,似乎還是官員不斷拋出問題,一般民眾依舊有聽沒有懂。

第三,財政部表示都更戶房屋稅減半兩年可以延長到四年,內政部則謂只要不轉售即可以永久減半;到底是內政部說了算還是財政部說了算?財政部的答案是:一、尚未定案。二、內政部還沒提出草案。三、須與地方政府溝通。四、若稅收不增不減,財政部會接受,地方政府也會接受等等。如依上述說法,財政部的立場是不能減稅,因此,如以今年大幅調高的房屋稅和地價稅作基準,不知還有多少人有意願參與都更?

第四是起算時點,台北市政府從103年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅,導致僅一天之隔新舊制稅負差距就以倍數計,終致一般民眾怨聲四起。最近北市府擬大幅提高適用舊制之房屋稅,大家都還在等待最後結果如何。目前主管機關高舉居住正義大旗,卻又擬訂回溯機制,終究還是掩飾不了加稅意圖!

以附表一的各項用地稅率調整表來看,顯然的起算時點將是重點。至於前不久主管機關宣導所謂平均上漲區區數百元的地價稅,可能是把阿里山和信義計劃區的地價加總平均所致。此外,亦有不少官方數據僅論及優惠稅率的自用住宅用地平均上漲金額,一語帶過,否則怎會與一般民眾所接到的稅單數據差距那麼大。

第五則是評定現值、公告現值的後續調整空間。其中,如房屋稅的考量核心指標為標準單價,而依房屋稅條例第十、十一條規定,主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」,核計房屋評定現值(簡稱房屋現值),其中,「工程造價」係屬「房屋標準價格」的一環,如依目前據以核計現值之數字仍僅為實際市價的一半而言,未來仍會有五○%的調漲空間;此外,近年公告現值的調整亦是逐年持續上揚,並將朝接近市價方向調整。

另外,持有的房地產出售時,在過戶前要依法申報交易稅-土地增值稅,主要係依據政府於每年一月一日公告的「公告現值」,由土地所有權人依法申報「土地移轉現值」,就土地漲價總數額依法申報,所體現的是國父孫中山先生「平均地權」中「漲價歸公」的原則,現階段如要調整此一方向,將會面臨釋憲的超高難度。

第六則是公告地價,請參考附表二,依內政部之統計資料,目前全國平均僅一般正常交易價格20.5%;最近主管機關一再宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,這也難怪一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮,主要原因在於其間還有四倍的調漲空間。

第七項,非自用地價稅的課徵極為重要,卻為主管機關所忽視;由於主其事者的目光均聚焦於稅率僅0.2%的自用住宅用地稅率,惟對於全國的企業乃至於BOT或地上權的非自用所負擔的成本卻大幅提高,對於實質為台灣開創經濟發展、就業與稅收的企業而言,未來受到的衝擊勢必持續上升,此就當前政府積極推動台商回流政策而言,必然又是另一大衝擊。

第八項,在「台灣萬萬稅」前提下,地方稅和國稅的整合也是一大難題,導致地方政府抑或中央政府在調漲稅率或稅基時,很容易造成加乘的負面效應。

因此,是否可以將房屋稅與地價稅合併為「房產稅」或「不動產稅」,每每成為稅制檢討的議題。

而第九項,對於價與稅的連結議題,尤其長年存在的所謂「一地五價」,亦即「公告地價、申報地價、公告現值、申報土地移轉現值及市價」,就一般民眾連課什麼稅,用什麼價都還搞不清楚,必然對於「萬萬稅」的疑慮難以釋懷。

最後則是房屋稅與地價稅皆已計入「路段率」議題,按現行台北市高級住宅稅基調整後的房屋稅計算公式為【標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率】,很明顯的「路段率」重複出現兩次,導致各界抗議聲不斷。

最近內政部研議調整房屋標準單價從三年評定一次改為兩年一次,以及「精實地價查估方案」,對於持有房產或可能參與都更者,這十大焦點議題是否都已清楚了解,勢必成為都更成敗的核心關鍵。

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