首頁 房市快報 房價尚未落底 重稅政策、供需變化理性看待

分享
文章

房價尚未落底 重稅政策、供需變化理性看待

文‧莊孟翰

Q又是新的一年,近日有多家房仲、商仲以及公會陸續發布二○一七年房市景氣看法,十之八、九都是看跌,僅有房仲全聯會預測持平或微幅提升,市場可說一面倒看跌,您對今年的房市景氣趨勢看法如何?

A整體而言,公會原本就有其產業經營的立場與看法,我則一向強調數字會說話,由本文所提供的數據及圖表,即可進一步分析研判未來走勢;由附表可以清楚看到,在歷經這一波房價高峰後,國內房產稅負大幅調高造成持有和轉讓成本遽增,一般預期後市上漲空間不再,而隨著投資客陸續退場,目前已有多家建商爭相降價出脫庫存,接連出現殺價取量情況造成市場繼續向下探底。

另一觀察指標則是買賣移轉戶數,由附表資料推估顯示,去年全年買賣交易數量預期將創一九九一年以來新低,便可充分了解買氣大幅衰退並急遽轉折為買方市場的現況。目前已有不少消費者急著想要進場購屋,當然市場也有不少好個案可供挑選,畢竟好地段、好產品還是不少,只是大環境還是延伸去年景氣價跌量縮趨勢而愈益明顯;由以上之分析可知,截至目前為止,景氣尚未觸底,整體而言,今年才是U型谷底盤整的開始!

這一波自二○○三年以來逐漸攀升之房價,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」,再加上投機炒作這四大因素,及至二○一四年七月一日台北市房屋稅稅基與稅率同時大幅調漲之稅制結構改變,整體情勢已大為改觀。

房產溫床不再 市場景氣備受考驗

尤其多年來全球房地產指南(Global property guide)之統計數據顯示,台北市房價/租金比依舊高達六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本;其次,投報率一.五七%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。

至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素之摜壓下,二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮亦乃勢所必然。

其次,自二○一四年投資客退場之後,整體市場不論是三二九或九二八檔期推案量均大幅萎縮,並且銷售率節節下降,在「量先價行」情勢下,「U型谷底」愈來愈明顯,未來不論是金融業或不動產相關業者皆會面臨「U」型走勢之長期考驗,而更值得關注的是,就當前國內外政經情勢及整體供需與稅制結構加以探討,這一波「U型谷底」盤整將會超過五年。

整體而言,去年央行與金融業最關心的莫過於「軟著陸」與「硬著陸」議題,惟就最近投資客退場,加以去年十月本國銀行逾放比率仍僅○.三%,因此,這波景氣變動應僅止於「軟著陸」,不致出現「硬著陸」,而這也正是目前多數業者不致過度悲觀的主要依據。

由於持有稅、交易稅與資本利得稅一年半內同時實施,重稅之後遺症主要可歸納如下:一、代銷業、房仲業、營造業、裝潢設計、建材傢俱等關聯性產業,亦隨之呈現衰退趨勢。二、由於都市更新後的新屋係由舊屋舊制過度至新屋新制,倘若稅制無法彈性調整,未來都市更新之路勢必更加艱難。三、觀光飯店等策略性產業之房屋稅與地價稅,如未能儘速調降,勢必嚴重影響產業發展。四、就當前BOT、地上權與聯合開發等投資開發案急劇萎縮之衝擊,即可知重稅對整體經濟與稅收之後遺症有多嚴重。

重稅後遺症逐漸顯現

由於當前稅制改革所衍生交易遲滯,進而影響購屋意願、都市更新與公共投資等相關問題,亦即在不動產「投資-生產-交易-使用」流程,由交易環節遲滯導致整個循環流程卡卡,正如同一個齒輪故障導致整部機器走走停停一樣,其所衍生關聯性產業及對整體經濟與就業、稅收之負面影響,實不容小覷。首先,就住展雜誌之北台灣預售與新成屋統計數據(參見附圖),推案金額由二○一三年之一兆三千四百六十七億餘元逐年下降至二○一六年之六千八百四十三億餘元,並且銷售率亦由七七.九八%驟降至三○%。其次,由最近三年之買賣移轉數量(參見附表),二○一三年三十七萬一千八百九十二棟,二○一四年三十二萬五百九十八棟,二○一五年二十九萬二千五百五十棟,二○一六年推估約僅二十三到二十四萬戶之譜,將創二十五年新低,由此一逐年遞減之趨勢,市場景氣動向不言可喻。

減價變殺價 房產淪為負資產

當前整體房市每況愈下,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其最明顯徵兆為低單價、低總價市場抬頭,大坪數、高級住宅與豪宅重挫;央行除密切監控不良債權(NPL),俾免出現硬著陸甚或崩盤危機,而導致金融機構系統性風險;另一方面,營建產業則刻正加緊出清存貨,以免「價跌稅增」蠟燭兩頭燒,而出現流動性風險。時至今日,不僅預售屋大幅調降自備款,甚至亦有零自備款之促銷廣告,其次便是總價縮水、單價調降、坪數縮小,並且議價空間愈來愈大,凡此,顯露市場景氣之低迷走勢。

現階段重稅後遺症已逐漸由台北市,例如西門町最近兩年交屋的大樓分別為二十六樓及二十三樓之個案,當時每坪開價八十五至九十萬元,去年底旋又以七折為廣告訴求,新北市例如板橋更以號稱破盤四字頭,開出第一槍,雖然銷售不錯,惟仍未完銷。現階段這股競價求售風潮已逐漸蔓延至桃園地區,尤其是在航空城以及機場捷運等重大公共工程加持下,桃園已成為目前六都唯一人口淨流入地區,惟在近期預售與新成屋累積高達四百五十八個建案,也已逐漸呈現去化遲滯情況,至於新竹與中南部各地,景氣轉折最顯著的挑戰,就是今後房地產相關業者必須面對買方市場優勢遠大於賣方市場之另一嶄新競價促銷策略。

由以上分析可知,雖然當前房市景氣尚未觸底,在可預期的將來預期會逐漸邁向「U型谷底」盤整,而呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情勢,在建商或投資客爭相出清存貨前提下,房價不容樂觀,尤其是在持有成本(包括利息、稅負與管理費用)和跌價損失大於租金收益,持有房產可能淪為負資產之疑慮下,可以預知的是理性購屋時代來臨,業者必須積極因應價跌所面臨的另一波新挑戰。

理財周刊855期更多精采文章

◎封面故事>元月行情精兵上陣 潛行悍將
◎洪寶山發行人語>不安定中找方向
◎理財我最大>黃寶慧:守護失親兒,在愛的環境中成長茁壯
◎馬凱財金觀察>己立而立人 非零和遊戲
◎莊孟翰房市觀察>2017年房市「一大、二多、三高、四低」
◎陸股脈動>醫藥通路推行「兩票制」行業併購整合加速
◎特別企畫>「農業科技」千山獨行 掛牌撐得起來嗎?
◎勞動新知>一例一休 擴大勞工權益vs.限縮雇主經營管理權
◎呂佳霖期股權勝箱波均>擇其善者勤行之
◎全球投資瞭望>道瓊攻抵兩萬城下 升息矛盾近關情怯
◎權證精選>大立光市值增幅居冠 微星電競發威排第二

 

【更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

FaceBook
最新網路流行話題掌握 歡迎一起加入
分享至Facebook

FACEBOOK粉絲留言版

大家都在看
6張「未滿18歲一定看不懂」的19禁超現實插畫。 #3 根本直接告訴我們「社會早已病入膏肓」! 一張看似「路人都可以拍出來」的風景照,想得到它卻要花「十萬美金」才有可能買到,背後原因竟是… 7張讓父母「崩潰尖叫」的生活照,彷彿是被詛咒的相機拍出來!#3我覺得我女兒被她的「洋娃娃附身」了… 某天半夜ㄧ名妃子被「皇帝急摳」沒想到「月經突然來」這個夜晚卻讓漢朝多活了「200多年」 這對夫妻請朋友拍了一張「歡樂的全家福」,結果看到照出來的相片後,卻連滾帶爬的搬離這間房子! 這名有「豆漿製造機」之稱的奇女子,短短「四年」竟睡遍「3000」男子,她的下場卻是...... 盤點23張「世界上只有1%的人看過的照片」大開眼界!#20 原來「癌細胞的真面目」竟然長這樣? 這名巨乳正妹要刺青師幫她在手臂上紋身時,沒想到刺青師往她胸部看的瞬間,竟然發生「把人嚇尿」的驚悚畫面 這張婚禮上的「新郎新娘接吻照」看起來超溫馨,但大人一注意到「底下的超亮點」後都再也回不去了! 女兒整天跟她吵架,老公看不過去把女兒拖出去「X了」,得知真相的她忍不住痛哭流涕......
大家都在看
6張「未滿18歲一定看不懂」的19禁超現實插畫。 #3 根本直接告訴我們「社會早已病入膏肓」! 一張看似「路人都可以拍出來」的風景照,想得到它卻要花「十萬美金」才有可能買到,背後原因竟是… 7張讓父母「崩潰尖叫」的生活照,彷彿是被詛咒的相機拍出來!#3我覺得我女兒被她的「洋娃娃附身」了… 某天半夜ㄧ名妃子被「皇帝急摳」沒想到「月經突然來」這個夜晚卻讓漢朝多活了「200多年」 這對夫妻請朋友拍了一張「歡樂的全家福」,結果看到照出來的相片後,卻連滾帶爬的搬離這間房子! 這名有「豆漿製造機」之稱的奇女子,短短「四年」竟睡遍「3000」男子,她的下場卻是...... 盤點23張「世界上只有1%的人看過的照片」大開眼界!#20 原來「癌細胞的真面目」竟然長這樣? 這名巨乳正妹要刺青師幫她在手臂上紋身時,沒想到刺青師往她胸部看的瞬間,竟然發生「把人嚇尿」的驚悚畫面 這張婚禮上的「新郎新娘接吻照」看起來超溫馨,但大人一注意到「底下的超亮點」後都再也回不去了! 女兒整天跟她吵架,老公看不過去把女兒拖出去「X了」,得知真相的她忍不住痛哭流涕......
你可能會想看的文章
桃市住宅補貼申請 延長受理至7點 老公寓增設電梯補助 最高116萬 105年住宅補貼開放申請 內政部放寬門檻 中捷綠線鋪設完成 預計7月試車 三鶯人口減 怪罪捷運路線太牽強 投資房地產要做的功課|零經驗也能致富的房產投資術 高市展公權力 違建不敵自拆 庶民買不起 贏了房價又如何 翻轉工業城宿命 高雄邁向宜居大市 探討「實價登錄」的五大缺失與六大建言!
大家都在討論
悟空成為宇宙第五強!《七龍珠》悟空再一次突破極限,開發出「這個」新形態,能超越大神官嗎?! 買家說「不要鞋盒裸著寄」,賣家照做,買家卻爆怒了!沒想到「事實的真相」卻讓網友笑破肚皮了XD 5個只有「世界最強大腦」才能解出來的非線性思考邏輯題目,據說能全對的都是「邏輯之神」。 這名有「豆漿製造機」之稱的奇女子,短短「四年」竟睡遍「3000」男子,她的下場卻是...... 第一眼看到什麼字?測你現在的心理狀態! 草帽又加入一位女神!大媽篇結束後,魯夫將邀請上船的不是「洗白的布琳」,而是自己的「救命恩人」! 這5個惡魔果實,吃了就會找不到老婆,所以送給你吃都不敢要! 別忽略心臟疾病 10大死因排名第2! 他曾成功預言川普當選,今天再爆10個「2017恐怖預言」!#5 可以成真的話該有多好! 嵌合蟻是哪位?《獵人》冨樫早期的伏筆早已說明「黑暗大陸的可怕」,連蟻王都只能算小小咖!
大家都在看
她從罪犯的女兒,「嫁給陷害父親大... 8個美國各州「最奇葩法令」連美國... 全台唯一白咖哩麵在花蓮 獨門叉燒... 好不容易才拍出來這 5 張「精心... 新一代女神「迪麗熱巴」就是Ang... 4個只有已經「成功轉大人」的人才... 這7個國家的「末代皇帝被趕下台」... 4道「難倒無數國外網友」的燒腦問... 哆啦A夢裡其實道具都超變態的啊,...
大家都在看
這5個偉人死後下場超悽慘的,不光... 《甄嬛傳》中果郡王臨死前暗示甄嬛... 這對夫妻請朋友拍了一張「歡樂的全... 7張「超大尺度」社會黑暗插圖,我... 只要用這樣的方式握住手指,接下來... 他上網問網友「這罐蜂蜜出現噁心結... 這位大媽收拾家裡時找出一條奇怪的... 她把身分證跟「二維碼」刺在身上,... 蹉跎20年,命中註定的「他」依然...
合作媒體

首頁 房市快報 房價尚未落底 重稅政策、供需變化理性看待