【文/住展房屋網】台北市政府先前與業者達成協議,決定解除南港機廠聯合開發案契約,並賠償得標者已投入的費用約2.44億元;然而,市議員質疑柯文哲「敗家」,竟然賠二億多給業者,認為有損台北市民權益而不願放行,甚至有議員要求應延續政策,讓原得標者繼續開發。惟住展房屋網企研室認為,南港機廠解約一事,台北市政府是「賠小賺大」,而非外界所批評的「敗家」之舉。
南港機廠解約一事,台北市政府希望以賠錢來解決,乍看之下是賠了夫了又折兵,但事實上卻不然,其實業者是賺了面子賠了裡子,台北市府卻是賠了面子賺了裡子。
住展房屋網企研室分析,南港機廠案土地面積約2.38萬坪,總建坪高達約6.7萬坪,原業者估可分回2.5萬建坪、市府分回4.2萬坪。按建坪分配比例來看,業者:市府大約是37.3%:62.7%。
然而,依「美河市」的例子來看,業者所分到的房子,通常是位置比較好、價值比較高的棟別與戶別,市府所分到的不僅棟別、戶別位置產,甚至有一整棟都是價值更低的非住宅。若以總價值計算,市府所分回的比例其實比帳面上分配比更低。
按「美河市」經驗,在南港機廠案的建坪分配上,業者可能會分到更好的棟別、樓層;若按總價值算,業者實際分回的比例可能逾四成,市府所分回的價值比例可能低於六成。
假如市府自主收回開發,不管是重新招標或單純找營造廠,身為地主的台北市府分回比例拉高到七成應該不難,營造廠分回三成也會有人搶著做。因為以一坪造價15萬來算,若營造廠分回價值低的中、低樓層,均價以70萬計,則營造成本約1百億,可分回約2.1萬坪、價值約147億,還能賺上約40幾億。
若市府分回七成建坪約4.6萬坪,假如市府先選位置較好的棟別、以及所有高樓層戶別,則約2.7萬坪中、低樓層每坪均價70萬、約1.9萬坪高樓層單價上看85萬來算,則市府至少約可分回約340億以上。
但若按原契約,市府若都分回位置較差的戶別,以均價70萬、總建坪4.2萬坪計,則市府僅能分回約294億。一來一往,市府可以多賺逾50億,並不算虧啊!因而,南港機廠解約一事,柯文哲其實是替市府賺錢而非賠錢,花點小錢解約又何妨?
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