台灣很少像他這樣的「包租公」，套房多到需要引進自動繳費機來收租，每月收租達600萬元。這位台中的「套房王」，還要繼續開旅店，他，到底是何方來歷？
文／唐復年
2019年10月，台中市逢甲商圈有一棟15層樓高的「浮雲客棧」開幕營運。在此之前，台中旅宿業界幾乎沒人知道董事長林志明的來歷，他不僅是台中霧峰林家後代，更特別的是，手上還有近千間出租套房，堪稱是中部甚至全台的「套房王」。
「浮雲客棧」開幕記者會那天，是林志明首次面對媒體，他談的是這棟號稱全台最大的智能旅店經營理念，包括「手機就是房卡」，以及機器人寄放行李、送備品等。會後記者再約，「林董，可以跟我們聊聊你是如何管理好手上近千間套房嗎？」林志明爽快地說，「好喔，我的故事很精采，這可是我第一次對媒體公開！」這位低調的地產大亨接受《財訊》專訪，揭開鮮為人知的一頁傳奇。
林志明掌管的麗冠住園，坐落在逢甲大學和水湳智慧城旁的靜巷，步行即可抵達逢甲夜市。整個社區有兩館，1館地上10樓、地下1樓，有405間套房，2館地上8樓、地下2樓，有582間，僅有少部分房間產權不屬麗冠，但也都委託麗冠管理，兩館合計有900餘間套房出租，初估每月租金收入約600萬元。
900餘出租套房 建置自動化管理系統
要管理這麼龐大的物業，林志明也是經歷了一段摸索期，才漸漸上軌道。「定期維修水管、熱水器等水電設備，是一項重點工程。」林志明說，不能等到漏水、壞掉了再幫房客處理。他們定期盤點水電項目，保養時間快到了就趕緊先維護汰換，減少房客遇到東西臨時壞掉不方便的狀況。4年前，林志明進一步在麗冠住園建置自動繳費機器，住戶可以透過機器自行繳交房租、水電費，還能辦理續約、房卡遺失等業務，一機搞定。
林志明說，他們最短每兩個月要收1次水電費，1個月收1次房租，因為還有一些簽約、續約業務要處理，都要當場收費。將近1000個房客收下來，耗費相當大的人力。只要偶爾有1個員工請假，現場就會人仰馬翻。許多住戶下班回家時間較晚，員工已下班，因此時常一大早櫃台擠滿人要繳費，怨聲載道。
延續智能理念 打造無人櫃台旅店
建置自動繳費機器後，現場管理人力大幅減少，從9人減到3人，只須負責向新住戶介紹住房環境等工作，顧客滿意度也明顯提升。林志明強調，自動繳費機器絕不是噱頭，確實幫助減少人力成本。這樣自助式服務的概念，也繼續落實在新開幕的浮雲客棧，打造無人櫃台的智能旅店。
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