法律許願池》租屋大哉問系列四:可以轉租嗎?

法律許願池》租屋大哉問系列四:可以轉租嗎?

優傳媒 2020-05-01 00:00

談到轉租,包租業者需注意二房東條款。(圖/電影《功夫》畫面,翻攝自YouTube)

 

作者/許苑律師

 

「律師,我是個在外面租房子的學生,最近學校開始放暑假,我暑假都會回家住,房子租金繼續繳卻空著沒人住,覺得有點浪費,我可不可以把租屋處短期轉租給別人住啊?」

 

談到轉租,就必須先來看看民法第443條第1項怎麼規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」

 

接著就來依照法條說文解字吧!

 

◎只有兩種情形是合法的轉租

 

第一種情形:經出租人承諾後的轉租,是合法的轉租。

 

第二種情形:(1)租賃物是房屋+(2)契約沒有反對轉租的約定+(3)只轉租房屋的一部分,三條件都符合的話,是合法的轉租。

 

所以,回來看看文章開頭的問題,如果有經過出租人同意轉租,當然沒問題;又因為租賃物是房屋,如契約沒有反對轉租的約定,也可以轉租房屋的一部分給他人。

 

◎違法轉租的情形,出租人享有契約終止權

 

民法第443條第2項規定:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」

 

所以,違法轉租的情形,出租人享有契約終止權,終止契約之後,可以向占有房屋的人(不管是承租人或次承租人)把房屋討回來。

 

要注意的是,就算是違法轉租,轉租契約還是有效的,這時候,沒房可住的次承租人就可以依照轉租契約,向承租人(轉租人)請求損害賠償。

 

◎包租業者需注意二房東條款

 

內政部在108年對「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」做了調整(俗稱二房東條款),專門用來規範包租業者(專門承租住宅並轉租的業者)。其中有幾項較為重要的規範,例如:押金最高不得超過二個月租金總額、若約定電費由承租人負擔,計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」、不得禁止承租人遷入戶籍、不得禁止承租人申報租賃費用、不得將包租業或房屋所有權人應負擔之稅賦轉嫁予承租人…等等。

 

如包租業者違反「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定,除契約條款無效外,經主管機關限期改正而未改正者,可依消費者保護法第56條之1規定,處3萬元以上30萬元以下罰鍰,再犯得處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰,且可連續處罰,不可不慎!

 

作者簡介 

許苑律師,政大法律系畢業,於台北執業。

 

執業之外,尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言,化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命,有助於法律被輕鬆理解,使人因容易獲得啟發而掌握權益。          

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