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住展評論:租屋新制上路 房東、房客權益更有保障?

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住展評論:租屋新制上路 房東、房客權益更有保障?

【文/住展房屋網】行政院消費者保護會審議通過「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」修正草案,已確定在今年9月1日上路。9月實施的租屋新制雖然有許多變革,官方也聲稱更能保陪房東與房客雙方權益,但住展房屋網企研室認為,雖然消保會立意良善,但新制仍難以解決租屋亂象,對於房東與租客的保障部份更要畫上一個大問號。

住展房屋網企研室指出,「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」所引用的法源是《消保法》,而《消保法》規範適用於「企業對消費者」,並非「一般自然人對消費者」。因此,像包租代管業就適用《消保法》,但民間一般房東是否也適用《消保法》,這部份法律見解的歧異度相當大。

雖然,消保處認為若頻繁出租的房東,就可以從寬認定為「企業」,可以引用《消保法》規範之。但住展房屋網企研室進一步指出,「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」本身並非法律層級,如果規範沒有入法,法官裁量的心證空間很大,不見得同意消保會的見解。

最著名的例子,就是內政部對「凶宅」的解釋函釋。就算內政部「凶宅」解釋函公告多年,但歷年來法官判決大多與內政部函釋背離。不僅法官不甩內政部函釋,就連檢察官在調查、起訴凶宅買賣案時,也時常見到見解與內政部函釋截然不同的狀況。

之所以會出現法官判決與函釋相違背,原因就出在函釋並非法律,所以法官判決時根本甩都不甩。而「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」相關規範也是一樣,光是房東算不算企業經營者這一點就有得吵了,更遑論其他新制內容。

住展房屋網企研室強調,如果政府真的有心解決租屋市場亂象,確保房東與租客的權益,應該把房東、租客的權利與義務敘明清楚,並將相關規範提升至法律位階,不管是修改《民法》、或者《租賃專法》都好,而不是只修改「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」而已。

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