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第一間房、買保險,都不是拿來賺錢的!平民理財達人教你的理財術,44歲財務自由...

第一間房,不是拿來賺錢的

我最討厭房地產專家在媒體上常常說的一句話:「房地產投資最重要的三個考量點,第一是location(地段),第二是location,第三還是location。」這是對有錢人說的話,卻誤導了連買一間房子都很吃力的普羅大眾。

這和找店面不一樣,找店面時,沒有人潮,再便宜都不該租;但有了人潮,租金肯定不便宜。找店面,是為了賺錢;買房子,卻不一定是為了賺錢。至少第一間房子,絕對不該先想到:「如果賣掉的話,能賺多少錢?」

買第一間房,要想當下的成本,而非未來獲利。地段好,增值空間一定較大,房價相對高,所以第一個問題是你買得起嗎?買不起,往後的增值都是鏡花水月。

(圖片來源:資料圖庫)

 

如果這是一個已經經過時間淬煉的黃金地段,你咬牙去買也就罷了。最怕的是那些因未來通車或造鎮題材而被過度炒作的地段,例如新北市的林三淡(林口、三峽、淡水)、桃園青埔和航空城,千萬要三思。當然,很多天龍國的人跑到中南部房價相對便宜的地方。大肆炒作後的地區,也不該隨之起舞。

其次,你也不該為了房價便宜,而去買一間離你上班地點非常遙遠,導致每天通勤時間太長的房子。這種體力和精力的耗損,以及對家庭生活的影響,絕不值得拿低房價來換取。這時,你必須在「體力」和「財力」之間做一個取捨和平衡。

為了用低房價吸引民眾,有些建商提出「只買地上權」的構想,讓你可以使用五十年。立意雖好,但五十年後,建商收回土地將會發生何種情況,因為從無前例可循,當下確實很難評估。你別以為五十年很久,因為現代人的平均壽命已來到八十歲以上,真的很有可能碰到前述不確定的因素,因此還是得慎重考慮。我的建議是,不要給自己添麻煩比較好。

地段是影響房價最大的因素,其次才是新屋VS.中古屋、大廈VS.公寓、有捷運VS.無捷運、有電梯VS.無電梯、有車位VS.無車位等等條件。這時,就看你能負擔得起上述哪些項目了。切記千萬別從投資角度評估,如果負擔不起,什麼都是白搭。

是否負擔得起?除了看「房價」之外,「銀行貸款條件」也非常重要。一般人不可能全部用現金就能買到第一間房,所以貸款成數、利率水準、還款期限和方式,都該一併列入評估。

大家都希望成數愈高愈好,利率愈低愈好,期限愈長愈好,每月還款愈少愈好,但人生哪有這麼美好的事,通通讓你一人佔盡?

現在銀行林立,競爭激烈,你應該多找幾家比較,貨比三家不吃虧。買保險可能要找規模較大的公司,未來權益比較能確保,但找銀行辦貸款,或許規模愈小條件愈好,甚至同一銀行的不同分行也有很大的差異,或許成立愈短,條件愈好。

各銀行都會就前述四個項目做組合,或許其中一兩項對你有利,但絕不可能四項都令你滿意。我認為真正的關鍵是你每個月要負擔的金額會不會造成你日常生活上很大的壓力?我的建議是,每個月還款金額最好不要超過你家庭可支配所得的一半以上。若超過一半以上,可能是這個房價對你來說還是太高,或是你必須再去找別家銀行,談一個更有利的貸款條件。

一般還款方式有兩種,一是「本金平均攤還」,一是「本息平均攤還」。前者因每月攤還一定本金,以致總利息較低,而且每期還款金額會成逐月遞減的趨勢;後者相對總利息較高,但每月還款金額固定。若採前者,既然你繳得起第一期最高的費用,那就無需愈繳愈少,因為在正常的工作情形下,收入會愈來愈高,你就更能負擔得起。我建議採後者的另一個原因是,每月金額固定比較容易掌控全家當月的支出。

我認為不該太強調總利息費用的高低,因為總費用愈低,相對每月還款金額就愈高,你的負擔也愈高,影響生活品質就愈大。短期都那麼吃力了,結果你可能還沒還清就違約了。我情願總費用高一些,但每月還款金額就可以低一些。若有額外獎金入帳,或買股票有獲利,就多還一些本金。儘早把貸款還清,絕對可以省下很多貸款初期所設算的利息費用。

此外,我也建議爭取「寬限期」,讓貸款初期只還利息不還本金,減輕當下的生活負擔。其原因也是在正常的工作情形下,你的收入應該會愈來愈高,更有能力負擔未來較高的本金加利息的費用。

第一間房,你只有資格談「成本」,

第二間房,你才有資格看成是「投資」。

 

我只買了三張保單

前面的章節曾提過,我買房只向銀行貸款三百萬元。一來是因為當時的收入和存款可以支付較多的自備款,二來是可以減輕日後每月還款的壓力。俗話說得好:「天有不測風雲,人有旦夕禍福。」萬一在還款期間,我不幸出了意外,光靠我太太的收入能繼續繳下去嗎?就算能繳,會影響到我剛出世的大女兒日後的養育開銷嗎?

這時候,當然就需要用保險來因應這個可能發生的狀況。人生在世,隨時都該有最壞的打算以及最好的準備。

(圖片來源:資料圖庫)

 

我買的第一張壽險保單是在三十歲的時候,保險理賠金額就是我的銀行貸款三百萬元。我其實只有一個很簡單的想法,就是我萬一發生不幸,太太拿到理賠就可以付清貸款,不會有立即的財務壓力,然後拿她的薪水應該足夠將大女兒養育成人。過了三年,雖然我的雙胞胎兒女出生,養育負擔更重,但因為銀行貸款已經還了一半以上,所以也沒有因此而增加保額。

當時的壽險理賠只有一百五十萬元,加上意外身故理賠一百五十萬元,才是總額三百萬元。一來為了省保費,因為壽險保費大約是意外險保費的四倍;二來自認身體健康,不致在保險期間病故,所以有些心存僥倖。

壽險保單繳二十年後就無需再繳,還可拿回十五萬元紅利,而且一百五十萬元保障終身有效。意外險要繳三十五年,才能享有意外發生時的保障。二十年後,我沒有繼續繳意外險保費,因為五十歲的我,家庭經濟狀況已經非常穩固,子女也陸續成年,不會因我發生不幸而導致家計出現問題。

以上保障,加上為家人投保的附加醫療險,每年保費還不到兩萬三千元,以現在的眼光來看,應該很難想像。雖然你不可能再買到類似的保單了,但我還是希望能把我當時的考量點以及保險配置的邏輯分享給你,或許還有些參考價值。

我後來又買了兩張保單。一張甚至是自己去考執照,賣給太太的。這時我的銀行貸款三百萬元已經順利還清,當然我也沒出事。不過子女陸續就學,生活負擔還是頗為沉重,所以想說萬一太太發生不幸,我也能得到理賠,應該不無小補。夫妻雙方都投保,保障才能更為周全。現在她繳費也超過二十年,從此無需再繳,但保障仍在。

保單設計和我當初買的非常類似,而且自己賣還有高額佣金可賺,一舉兩得。不過當時本業非常忙碌,考了保險業務員執照,就只賣了這一張保單。

另一張保單則是錯誤示範,因為保的太晚了。我一直相信台灣的健保制度,但父親生病住院期間,很多額外醫療支出,都不在健保給付的範圍之內,才讓我驚覺醫療保險的重要。我到了四十七歲,才買了第一張以醫療為主的保單。為什麼說「以醫療為主」?因為我儘量把壽險和意外險的保額降到壽險公司要求的最低門檻,一來我的第一張保單都有涵蓋這兩個區塊,二來可以節省保費的支出,每年保費不到一萬五千元。同時,因為有了這張醫療險保單,我就把第一張保單中的附加醫療險停掉了。

我很喜歡這張保單中的兩項福利:「健康增值金」和「健康檢查金」。前者是每滿一年未申請理賠時,就能增加五%的權益,最高可達一○○%,若有理賠則重新計算。後者則是每五年未申請理賠就給付兩千五百元的獎勵金,雖說不多,但「無魚蝦也好」。我很納悶,為何健保不能比照辦理?有人浮濫使用健保資源,造成龐大浪費,像我很少使用,卻沒有相對的獎勵,其實很不公平。

當然,現在醫療險的主流設計是「滿期後全額退還」,我反而沒有興趣,為什麼呢?容我留到下一個章節再好好解釋。除了保險之外,我早就簽了放棄急救同意書,也在健保卡中做了註記,免得長期拖累家人,並進而拖垮家庭經濟。這其實也可以看做是另一種型態的保險,只是不用付保費,當然也沒理賠了。

壽險顧問看到我以上所寫的內容,一定非常不以為然。如果大家都只買兩、三張保單,數以百萬計的從業人員恐怕大部分都得轉行了。很多人出國搭飛機前,還會在機場花個幾千元買旅遊平安險,我也沒買過,因為我用信用卡買機票或付團費的時候,已經附送意外險了。人身保險不外乎就是「壽險」、「意外險」和「醫療險」三大類,既然我都有了,就打定主意別再被保險公司那些琳瑯滿目的商品誘惑了。

投保是為了讓家人免於恐慌,

不是讓他們藉此得利。

 

買保險,也不是拿來賺錢的

以前的保險業務員和你談的都是「保障」,現在的頭銜改成「壽險顧問」後,給人的感覺是服務將會更多元,結果談的都是「投資」。

如今這個低利的時代,已經讓保險的黃金歲月一去不復返了,因為保險公司都快賺不到錢了,怎麼還可能提供像以往一樣的高額保障給你呢?我們當年投保,只要付很少的保費,就可以得到很大的保障。現在保費變貴,保障變少,你要提高保障,只能透過投資型保單自己選基金,然後自求多福了。

(圖片來源:資料圖庫)

 

很多人對投資型保單毫無信心,退而求其次,只要能保本、還本就好了,讓「儲蓄險」成為主流商品。以前當然也有,但利率好得多;現在到期拿回的本利,只是比銀行定存好一點點而已。為何大家還是趨之若鶩?畢竟還有「保險」的包裝和訴求。

請問,把這筆保費拿去做穩健的投資,難道報酬率會輸給儲蓄險嗎?因為大概只買保險,也不是拿來賺錢的要超過二%就能勝過了。你看過本書分享的投資方法,一定可以做得到。因此,我認為保險應該回歸到它「保障」的初衷,頂多再加上可以成為遺產稅的節稅方式,如此而已,但千萬別妄想成為另一種投資工具。

不只壽險如此,有些意外險也宣稱滿期後能夠全額退費,甚至連理賠過的金額也照樣可以。「羊毛出在羊身上」是千年不變的真理,要想全數拿回,保費當然很貴,壽險顧問還會振振有詞地說:「反正最後都會還給你,貴一點也沒關係啊!」保險公司拿你的保費去存銀行,在二十年後還給你,經過正常的通貨膨脹後,你拿到的本金早就不能支應二十年前的消費水準了。因此,我一直傾向購買「消費型」保單,沒出事的話就當是花掉了,但圖的就是保費低。因保費低而省下的錢,一來不會降低生活品質,二來拿去做投資,只要保守操作,應該勝過「還本型」保單的投資收益。

我如果連各類型的儲蓄險都不建議的話,又怎會建議各位去買投資型保單呢?這跟自己買基金有什麼兩樣?充其量只是多一點點保險的功能而已。你買的基金都很少定期去檢視了,我就不相信你會常常關心投資型保單裡基金的績效變化。

其次,我也不鼓勵大家為子女買保單,美其名做為「教育基金」,那何不直接去買基金或穩定配息的績優股就好了?雖然有保險的功能,但你會希望得到理賠嗎?就算子女真的不幸早逝,這件事會影響到家庭的生計嗎?

投保當然要趁早,年紀愈輕,身故或醫療風險愈低,保費也就愈低。三十至四十歲略具經濟基礎,年紀也不算大,絕對是投保的最佳階段。即使是投保儲蓄險,其投資報酬率也和年紀成反比。年紀愈輕,投報率愈高;年紀愈大,投報率就愈低。

保險公司對投保人權益的影響也是至關重大。許多規模較小的公司,即便保單權益超好,也不該浪費時間評估,甚至受其利誘而購買。儘管之前有些保險公司倒閉,政府都用納稅人的血汗錢來保障保戶的權益,但你又何必給自己添麻煩?各金控公司雖然底下都有保險公司,但我還是建議以大家都耳熟能詳的那幾家做優先考慮吧!(恕我不能指名道姓。)

其次,我也希望大家不要以為「外國的月亮比較圓」。國外保險公司或許全球規模更大,專業能力更佳,但動不動就撤出台灣市場、轉賣他人,雖然原有權益應該不會受到影響,但因為人員異動難免,對服務品質必然有所傷害。公司轉換尚且有影響,如果你的壽險顧問離職,那麼對後續服務的影響程度一定更大。

前一章節提到,我的那張醫療險保單就是最好的例子。我是跟一位當時剛進保險業沒多久的好友購買,但他並無意在業界長期經營和發展,很快就離職了。接手服務的同事初期還有噓寒問暖,並試圖再賣其他的保單給我,幾次聯絡但沒有成交之後,從此就失了音訊。不只如此,這是一張國外保險公司所賣的保單,它後來轉賣給國內一家金控公司,那位不曾謀面的壽險顧問是否還在職?我都不確定。未來真有理賠事宜,只好直接和理賠部門聯絡,自己獨立去辦了。

反觀賣我壽險保單的業務員則是一路爬升,從區經理做到了督導,徒子徒孫眾多,未來需要他服務的時候,不愁沒有人協助;而這家公司市占率位居全國前三名,也比較沒有被人併購或轉手的疑慮。

我不是保險專家,只是希望藉此分享個人的經驗,或許很多看法不免有些片面,幸好坊間還有很多相關書籍,可以供大家閱讀和參考。

保險應該歸保險,投資應該歸投資,

一加一之後,很可能反而小於一。

 

本文摘自天下雜誌出版《年年18%,一生理財這樣做就對了

 

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