住展評論:不動產改革知易行難 改良制度前恐怕先得革心

住展評論:不動產改革知易行難 改良制度前恐怕先得革心

住展房屋網 2021-02-10 08:52

【文/住展房屋網】無論實際目的為何,去年底政府大動作打炒房已是既成事實;表面上,不少房產業者表態贊同,但私底下其實還是有雜音。

儘管最近有學者投書媒體強調,打炒房和打房是兩回事;但不滿政府打炒房的業內人士仍抱怨:平平是投資,為何(政府)打房不打股?都是高價消費,政府為什麼打房不打車?不然就是再提產業火車頭之說;這一打,不僅本業,連關聯產業也跟著受害。還說現在疫情當下打房,豈不連經濟和就業也一起打掉?

以上這些老調重彈,說來早就見怪不怪;也根本不需要提什麼冷冰冰的數據統計,箇中道理一點就破。一旦房屋商品中的『產』,也就是商品價格或投資價值,被過度放大(操作),也就是像最近這種靠低力及熱錢拱起的買氣一樣,那麼這個火車頭就算真存在,也起不了任何作用。

房市買氣如果多靠投資行為支撐,或許上游的建材等產業還能得利,但下游端的關聯產業車廂,如裝修、家電、家具等等就很難,或根本無法雨露均霑。因為國人投資買房多數是坐等增值,那怎麼會再做裝潢、裝修或添購家具、家電等等?

拿房市對比股票市場,更是似是而非。先不談政府(基金)動不動護盤到底站不站得住腳,股票乃百分百的資本主義行為機制,全無任何民生或社會需求層次;但房地產則否,雖含土地這項稀有財,形塑(房屋)具有強大投資效益,但住房卻是基本需求之一。從民生或社會安全(正義)的角度,政府絕對有立場規範、要求房屋和其他基本民生需求產品一樣,不能隨意漲價或其他聯合哄抬行為。

正由於房地產商品兼具民生與投資,這兩種截然不同,甚至可能相互牴觸的性質,曾有學者倡議,將房屋的使用(民生)與投資性質兩項財貨分離開來,一方面讓所謂剛性需求者,以更平實合理、不會劇烈波動的價格購入所需住所;至於投資者,就單純(另)購買及操作代表或反映房產投資財性質的證券化商品。

只是,這在一般國家或許可行,但在台灣,實務上恐怕還是行不通的。但原因並非在證券化商品或其它制度設計,而是就連本地剛性需求者,也都戴著投資甚至套利的有色眼鏡。

本來居住應該和食衣行一樣,無論當下價格如何波動,基於最基本的需求,還是得買單;這就跟為了一餐溫飽需求去餐廳吃飯,不可能因為明天價格有可能比今天便宜,今天就不吃(買)的道理是一樣的。

但國人的買房行為卻很奇怪。明明嫌貴,還追高(就因為房價可能還會漲,就如現在的情況);降價則反而會遲疑,因為認為價格可能還會下滑(如先前房價下修階段)。這種近乎百分百的投資思維,和自住剛性需求購買行為,根本相互矛盾。

在這樣的民風觀念下,所謂的打炒房,也就是改革現有制度諸如持有稅制、資訊透明化等固然非常重要,甚至急迫;但在此之前,或者至少同時間,國人得先革一革自己有關自用買房的心態及價值觀。否則,如果(多數人)繼續用偏投資者心態或觀點,行自住剛性購屋之實,則就算制度改良了,住居市場依然將處在不甚健康的狀態下。

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