房地合一稅2.0如「緊箍咒」 專家:讓短期投資客更頭痛

房地合一稅2.0如「緊箍咒」 專家:讓短期投資客更頭痛

NOWnews房產小教室 2021-03-11 18:38

行政院今(11)日上午通過被稱為「房地合一稅2.0」的修正案,引起市場廣泛關注。對此,房仲業者認為,確實能讓短期投資客更加頭痛,不過也可能讓長期持有價值的不動產成為搶手標的。另也有專家表示,政府在房市仍上揚時加重稅率,可能會助長房價,未來房市將會「先蹲後跳」。

行政院會今通過房地合一所得稅法修正草案,修正短期持有的定義,若個人或法人持有2年內即賣房,則將課45%稅率;若持有2年未超過5年,則會被課課35%,目前全案已交由立法院審議,未來會依審議狀況公布生效日期。

對於房地合一稅再變動,有房仲業者認為,這將遏止短期炒作現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2016年房地合一上路之後,短買短賣的成本大幅提高,投資購屋行為確實減少許多,因此循著這個模式,房地合一稅若修正通過,將改變短期持有定義,形同緊箍咒再縮緊,確實可能讓短期投資客更加頭痛!

張旭嵐指出,根據數據顯示,由於過去境內法人,不論持有年限長短,併入營所稅申報,適用20%,因此法人囤房及短期交易的比例都比自然人高,顯示少數以短期買賣為目的的人士,多改用境內法人的名義購置不動產,以降低稅務成本,使境內法人成為房市短期交易的大宗,因此以目前修改方向,五年內課35至45%的稅率,若通過後,確實會讓投資型交易量減少。

不過,張旭嵐分析,修法也會讓法人未來置產規畫更加嚴謹,對投報率佳,地段好,具長期持有價值的不動產,則將會成為搶手標的。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮則認為,政府打炒房避重就輕,政府並未對症下藥,房市仍然會持續維持在上升趨勢線,但會因短期心理因素影響,市場將「先蹲後跳」。

首先,李同榮指出,根據金管會資料,今年1月底建築貸款餘額為新台幣2兆8318億元,月增407億元,與12月一口氣大增逾500億元相比較少,因此官方過度解讀為打炒房成效,其實主要原因是季節性變動因素,過年期間增幅減少是必然;同樣的成屋交易量顯示比較12月丶1月都呈現萎縮,但比較去年同期卻大幅成長18%,市場的價量齊揚,已釋出打炒房政策對成屋市場造成衝擊與影響程度非常有限。

此外,李同榮說,房市抄作核心問題是「大咖炒土地」、「小咖炒預售紅單」,而目前成屋交易已成剛性市場,炒作沒有想像中嚴重,房市真正核心問題在土地炒作與預售紅單炒作,而紅單炒作在政府嚴加控管下已有收斂跡象,唯獨炒地比炒房嚴重太多,長期囤地問題必須有對策,否則再怎樣打房,房價都易漲難跌。

至於但政府為何不打炒地只打炒房?李同榮稱,究其原因有二,一是政府國有土地與市有土地標售與重劃,都是地價不斷上漲的幫兇,政府如何自宮?另一原因是打炒地將阻擋不了財團與利益團體的龐大壓力,政府在兩難中只好避重就輕,選擇已施行的房地合一稅2.0修法。

再來,李同榮強調,片面加重稅制調控房市,在下降趨勢中,跌時會助跌,例如如2014年的北市囤房稅、2016年的房地合一稅就是此種情形;但若在上升趨勢中加重稅制,就會造成助漲現象,而目前的市場處上升趨勢,加重稅制只會漲時助漲。

李同榮表示,炒房沒有有利環境無法形成,房市在資金多、利率低、建築相關產業通貨膨脹、經濟成長動力等因素簇擁下,才是這波房價上揚主因,政府不疏洪只圍堵,將抵擋不了資金洪流的破口,不斷運用稅制打房註定失敗。

李同榮最後指出,房子是用來住的,是生活基本需求,不是用來炒的,而房價是市場機制的產物,也不適用來打的,政府誤把囤房稅與房地合一稅攬功為打房奏效,但為何不探討2014年的囤房稅與2016年的房地合一稅仍然存在,數隔多年為何全台房價仍然持續上漲?難道是官學界認為稅率不夠重?難道房市政策窮到只剩房地合一稅2.0?其實,官學界一直忽略市場基本面與景氣變動因素,若硬是要把房價打下來,政策施行會適得其反,政府不得不三思而行。

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