全台貸款鑑估值十年漲35%…桃園市漲幅近6成 房產專家們這麼說!

全台貸款鑑估值十年漲35%…桃園市漲幅近6成 房產專家們這麼說!

匯流新聞網CNEWS 2021-08-24 00:00

匯流新聞網記者王佐銘/台北報導

台灣房屋集團趨勢中心統計聯徵資料,六都及全台購平均購屋鑑估值以台北市2332萬最高,台南的910萬最低,不過觀察十年漲幅,則以桃園市漲幅最多, 10年前平均購屋總價為598.9萬元,如今成長至953.1萬元達59.1%;其次為台南市,從586.6萬元提升至910.8萬元,漲了55.3%;第三名為高雄市,從595.6萬元提升至913.7萬元,漲幅53.4%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,房價貸款鑑估值增加,主要因現代購屋族多半「喜新厭舊」,偏好大樓新社區產品,而土地越來越稀有,取得成本增加,加上缺工問題,以及鋼筋、水泥漲價營造成本增加,因此全台房價十年平均增加三成五。

進一步觀察,漲幅最大的桃園市,又以八德、中壢兩區漲勢最驚人,十年增幅超過九成!張旭嵐指出,桃園近十年建設起飛,受惠於高鐵和機場捷運通車,縮短北北桃生活圈距離,再加上人口福利政策,和青埔特區的發展快速,推案量大,區域生活機能越趨完整便利,吸引不少雙北輕移民進駐,需求帶動買氣,桃園也在近年成為大台北生活圈中,最宜居的城市。

台灣房屋八德興豐直營店店長崔文翔指出,10年前八德買房預算480萬元,如今則提升至950萬元,主要是因10年前八德尚未有建設,不過近幾年各大建設陸續出現雛型,包括捷運綠線將有5個站點在此通過、八德國民運動中心將在9月試營運、國道三號增設大鶯豐德交流道,將可紓緩八德和大溪的交通壅塞等,吸引雙北、新竹客來此購屋,房價也來到2字頭,2+1房及小3房預算900多萬元,正3房則要1100~1300萬元上下,大4房產品更是推升至2000萬元門檻。

由聯徵資料觀察,近十年南部的漲幅都超過5成,包括台南和高雄在2010年縣市合併,升格為直轄市之後,拉近了周邊衛星行政區的距離,人口集中及建設不斷發展,建商積極推案、開發,新案也帶動周邊房價起漲。

至於台中總價漲幅相對保守,10年來漲幅約15%,為六都最少,台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中分析,台中增幅低,主要來自於熱賣產品的轉變。10年前台中的房市,仍有相當比例為透天交易,當時市區總價700~1000萬左右的中古透天厝,是市場上的熱賣物件;而近年隨著房價上漲,台中房市已轉變為大樓當道的局面,並以800~1200萬的2、3房小宅為主流,所以總價帶差異小,房價成長幅度相對收斂。

對此,中信房屋研展室副理張漢超則表示,影響房貸鑑估值的變數多,包括購屋偏好、購屋能力、產品更迭,這些都是足以左右房貸鑑估值變化的原因。近年老舊建物已陸續進行更新,年輕世代購屋時也較偏好於屋齡較新的產品,因此就產品新舊而論,類似案例增多,就會進一步拉高銀行鑑價時的額度。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱則說,影響不動產的價值主要有四個元素,包括物理、經濟、社會、法制這四大項,物理代表不動產本身的條件,個體差異將會影響不動產的估價,此外,該區域的「成長性」也是銀行估價的一大重點,包括鄰里素質、人口成長、人口組成狀況、區域經濟景氣等「經濟」與「社會」因素,21世紀不動產觀察桃園鑑估價上升最為明顯,主要原因除了桃園區域內經濟利多、交通便利,市民福利更是十分良好,種種因素吸引人口移入,人口帶來的房產剛需及經濟發展都十分看好。

全國不動產企研室表示,因雙北房價居高不下,加上機場捷運、高鐵等交通建設開發,桃園成為年輕首購族的首選區域。年輕的消費者回饋,雙北除了房價高以外,屋況屋齡也是讓人為之卻步的其中一個原因,除了要備妥頭期款以外,還要多預備一筆裝潢費用來整理房子,相較之下桃園購屋的花費較能負擔的起,且現在的年輕人注重生活品質,工作、生活分得很清楚,假日桃園的生活環境及節奏較雙北輕鬆、緩慢,有讓人暫時脫離塵囂的感覺,因此吸引許多「脫北者」置產於此。

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