住展評論:一場大火引發房產危機 「英國外牆覆層危機」是什麼?

住展評論:一場大火引發房產危機 「英國外牆覆層危機」是什麼?

住展房屋網 2021-10-01 08:49

【文/住展房屋網】英國大批屋主因為四年前的一場大火,現在正陷入財務危機。2017年6月,位於英國大倫敦地區西部的格倫菲爾塔(Grenfell Tower)大樓發生火災,造成71人死亡,根據調查報告,火情嚴峻的最重要因素,是外牆的包覆層具可燃性。

這場火災喚醒了政府對於建築防火安全的關注,一方面,英國「房屋、社區及地方政府事務部」(Ministry of Housing, Communities and Local Government)開始指認出可能不安全的建築;另一方面,英國「皇家特許測量師學會」(Royal Institution of Chartered Surveyors)也建立起一套檢測外牆防火安全的標準:EWS1

不過,這些手段,卻也讓英國房市中大量「火災風險屋」的持有成本大幅飆升。

要拆換又要巡邏 成本大幅增加

首先,若建築被發現不符合防火安全要求,屋主便需要花費高昂的補救措施,拆除、撤換掉具可燃性的外殼;且由於較具風險,因此保險費額也飆高許多;此外,為了確保火災不會發生,屋主還得花錢雇用全年無休的巡邏人員、安裝火災警報器等。

這些成本,大多需要由屋主負擔,而非當初選用建材的建商,屋主的財務負擔變得非常重。根據BBC報導,有位英國威爾斯首府卡地夫(Cardiff)的屋主就發現,在火災檢測未通過之後,一年的花費從3,000英鎊漲至7,800英鎊(換算台幣,約從11.3萬漲至29.5萬元)。

風險宅貸款不易 銷售大受影響

屋主要面對的不只有持有成本的壓力,若想要脫手出售,也非常不容易。因為這類房屋具有火災發生的不確定性,銀行或建築融資合作社(building society)通常會拒絕提供貸款。

雖然後來有EWS1推出,能讓放貸機構確認住宅是否安全,但由於EWS1優先檢核18公尺(約兩層救生梯高度)以上的建築,不少較矮的房子從現在算起,仍要再等上數月至數年。

也就是說,這段時間內,這些未通過檢核的低矮住宅,其買主將無法取得房貸。買主沒有足夠現金,就買不了這些房子;而屋主若有急售需求,也就不得不賤價賣出。根據《衛報》,光是在倫敦,就有超過1,200套此類較低矮的公寓,銷售受到影響。

房產危機降臨 政府應擔起責任

這些由格倫菲爾火災引發的問題,後來被稱為「英國外牆覆層危機」(United Kingdom cladding crisis),不少倡議者正要求政府解決當前困境。

今年2月,英國政府宣布要投入35億英鎊,拆除18公尺以上建物的「危險包覆層」,並且協助11至18公尺高的建物,取得「長期、低利、政府擔保」的外牆拆除貸款。然而,針對更低矮的房舍,則尚未有任何協助措施。

住展房屋網企研室認為,英國目前其實正經歷一個因為「發現問題」而生的房產危機,較樂觀的看法,或許會把它當成是一個讓眾人居住條件逐漸變得更好的「轉機」。然而,面對進步的過程中,部分人可能面臨的權益損失,不論是此案例的英國,還是各國其他政府,都還是得擔起責任補救,讓體制改變不至於造成市場太大衝擊。

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