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住展評論:旅館轉作社宅 恐會知易行難

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住展評論:旅館轉作社宅 恐會知易行難

【文/住展房屋網】針對已退場、將退場,或經營有困難的旅館,內政部近期研擬「旅館轉社宅」相關計畫,具體利多消息已釋出,除賦稅優惠之外,更提供裝潢修繕及租金差額補助。對於此計畫,內政部態度看起來勢在必行,不過或許有民眾會感到困惑,過去不是說過,旅館用地不能作住宅使用嗎?難道旅館轉作社宅,不會違反使用分區規定嗎?

商業區建物 一定比例要商用

關於使用分區,我們先來看看旅館的設置標準:在台北市,商二、商三、商四用地,旅館可以直接申請設置;住三、住四、商一用地,同樣也可設置旅館,不過得滿足特定條件。至於社會住宅,根據規定,則可設於住宅區、商業區,以及公共設施用地,範圍十分廣泛。因此,若只看各地使用分區標準(如「台北市土地使用分區管制自治條例」),旅館轉社宅「似乎」是可行的。

不過,要注意的是,各地在進行都市計畫時,也可能在計畫書中訂定更細部的「土地使用分區管制要點」,其中若有特別劃設「旅館區」、「特定商業區」等,通常就會嚴格規定不得變更為其他用途。因此,「旅館轉社宅」在這類地區應該很難實行。

另外,「旅館轉社宅」除了看「使用分區」之外,還得看「建物用途」。雖然一般規定商業區內可設「住宅」,但多會規定須有一定比例空間供商業使用。內政部先前表示,會「吸收整棟民間房舍」(旅館)轉作社宅;然而,依據前述規定,一棟商業區內「建物用途」原為旅館使用的建物,想要改作「社宅」,就不可能是「整棟」,因為它還須有一定比例作商業用途。

不想帶頭違法 需輔導用途變更

更重要的是,內政部雖積極推動,但依照建管相關規定,「旅館轉社宅」並不是「說變就變」的。在每棟建物的使用執照上,都會標示該建物的用途;若未依規定申請變更使用,就會觸法。因此,內政部推動旅館轉社宅,若不想「帶頭違法」,就必須輔導業者辦理建物用途變更。

建物用途變更,牽涉到「建築物使用類組及變更使用辦法」。根據該辦法,「供不特定人士休息住宿」的「旅館」,若要改為「供特定人短期或長期住宿」的「住宅」,就需要先進行許多項目(如通風、日照、採光、防音等)的檢討,若不符條件,則需先進行施工;而且,用途的變更,通常還要經過都市審議會許可,整體而言曠日廢時。

變更曠日廢時 辦理速度應加快

「旅館轉社宅」在建物用途變更上阻礙重重,但既有的建管規定,目的即在避免不當使用、維持民眾生活品質。住展房屋網企研室強調,內政部推行此計畫,首先必須輔導業者辦理建物用途變更;此外,更要在不混淆使用分區及建物用途的前提下,加快案件處理速度。否則一拖數月、半年,疫情走了,原本可能成為社會住宅的旅館也許就「改變心意」了。

旅館轉作社宅 恐會知易行難圖/僅為旅館示意圖

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