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住展評論:氣候風險機制上路 它會改變房市生態嗎?

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住展評論:氣候風險機制上路 它會改變房市生態嗎?

【文/住展房屋網】「氣候風險」將成購屋族買房時考量的評估重點嗎?根據《工商時報》報導,金管會要求,未來國銀需揭露高氣候實體風險的授信金額,佔總房貸授信金額的比重,報導也指出,此舉可能牽動銀行對房貸業務實施「差別化訂價」。住展房屋網企研室表示,在金管會號令之下,國銀不動產放款將逐漸重視氣候風險,但這項措施會不會影響到實際放款評估、以及影響程度有多大?恐怕還有待觀察。

理論上來說,當銀行業者視各區域「氣候風險」高低而實施「差別化訂價」,風險愈高則利率愈高、成數愈低,反之則利率愈低、成數愈高;這種作法將使房屋位在易受天災衝擊的區域,只能取得相對差的貸款條件,進而影響民眾買房行為。購屋者可能避開高氣候風險區、或者不願高價購買,最終會使這類「地雷區」房屋乏人問津、房價下跌。

氣候風險機制上路 申請房貸挫咧等? 

然而,這只是理論性、且直觀性的敘述。住展房屋網企研室認為,「市場唯一不變的就是變」,實務上影響不動產放款與否、差異化訂價的因素複雜,不動產放款與高氣候風險區的房屋是否就會變成棄子,這都還在未定之天。

事實上,早在金管會宣布新措施之前,早已有部份國銀開始制定「氣候風險」機制,但在訂價上的差異並不明顯。畢竟,對大多數國銀而言,「挑優質客戶」的優先程度遠大於「氣候風險」,客戶的還款能力、信用條件,遠比房子是不是位在易受天災侵襲區更來得重要。

這代表國銀不重視「氣候風險」嗎?並非如此。從現實面而言,優質客戶、還款能力與信用條件是班班可考,能由既存事實具體評估出來。

最大考驗 恐來自於市場

但「氣候風險」評估機制還有待摸索,雖然可套用國外已開發完成的評估工具得出結果,只是該工具能不能符合台灣面臨的氣候變遷有待考驗,且針對不同「風險」該增加多少「成本」,增加的「成本」如何反映於「訂價」,而「訂價」要如何讓客戶接受,其實還莫衷一是。

更何況,在極端氣候影響之下,氣候風險變得更難評估,原本不淹水的地方淹水了,原本常淹水的地方反而不淹了。最顯著的例子,就是台灣近年受颱風侵襲次數破紀錄的少,讓人大呼不可置信。

其次,就算國銀重視「氣候風險」,並想推動差異化定價,但有時會在「市場競爭」下低頭。尤其是不動產放款水位較低、無違反《銀行法》72之2條疑慮的銀行,為了把滿手的爛頭寸借出去,訂價必須比同業更優惠才能搶到市占。在業務版圖你爭我奪的市場中,「氣候風險」就不會被抬到優先地位上。

高風險區沒人要? 事情沒那麼簡單

退一萬步說,即便所有國銀都把「氣候風險」置於放款考量的首位,那麼購屋族就不會購買高風險區域的房子了嗎?

住展房屋網企研室分析,買房子是很殘酷的事,「在有錢的前提下才有選擇權」;以大台北為例,早年絕大部份民眾都曉得三重、五股、蘆洲、汐止等地易淹水,但為何還是吸引大量民眾買房居住呢?關鍵在「房價、物價相對便宜」。在預算有限的情況下,不少民眾哪管容不容易淹水,能買到房子住最重要!

更何況,有部份高風險區是可以透過建設改善的,比如上述提到的幾個易淹水區,政府投入經費治水後,目前淹水次數已經不多。但如果像斷層帶,就不是建設可以改善的範疇。

住展房屋網企研室認為,當銀行房貸業務開始揭露氣候風險,可望強化消費者對建案防災規劃的重視,確實是好事一件。不過,比較有趣的地方在於,如果高風險區只有少數幾處,或許民眾還會特別重視,但若高風險區一大堆,那恐怕是避無可避。就好像「老師畫重點一樣」,如果整本書都全畫成重點,那還有意義嗎?而類似狀況,恐怕與「土壤液化潛勢區」如出一轍,當大家發現到處紅通通一片,又能躲去哪呢?

氣候風險 機制上路 它會改變房市生態嗎?
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