央行管制補破網 新增八區恐殃及無辜

央行管制補破網 新增八區恐殃及無辜

住展房屋網 2014-08-01 09:00

【住展房屋網/台北報導】六月底央行宣布擴大信用管制措施,外界議論紛紛;住展雜誌研判,此舉主要是針對近年供給量較大、投資比重較高的重劃區。但擴大管控區域的結果,仍可能殃及無辜… 

猶記四月底雙張會後,市場一片風聲鶴唳、觀望氣氛四起;結果卻雷聲大,雨只下幾滴!因為最後拍板定案的,是持有第四戶以上,才適用較高的非自宅稅率,稅率上限更只有現行的三倍3.6%,且稅基原封不動。

央行擴大管控 影響不小 

相較之下,央行的動作就實際得多。自99年起,央行祭出一連串管控措施,雖然期間屢被外界質疑成效有限,但畢竟多數購屋者仍要貸款,因此造成的影響仍不可謂不小。 

可能是發現管控措施效果不大,或驚覺房價漲勢仍未歇,因此六月底央行又祭出最新措施,那就是調低各區管控豪宅之標準,第三屋貸款五成上限全國適用,及信用管制區新納入五股、泰山、桃市、中壢為首的北桃共八區。 

這回納入管制的八區中,桃園、中壢兩市較不令外界意外,但新北市四區算是大台北相對低單價區,故央行宣布管制『加碼』後,外界就議論紛紛,這些區域有何能耐,令10A總裁刮目相看,給予如此『特別待遇』?

新納八區供給 落差極大 

先看這八區近年案量。由於央行管控從99年起,因此住展雜誌也從該年度開始檢視。根據住展雜誌市調資料統計(詳見表一),五股、泰山、鶯歌及八里四區,四年半期間推案量以五股較多,泰山等三區相對較少,泰山103年上半年甚至完全沒有新案推出。


接著看桃縣四區近年推案量,則呈現桃園、中壢兩市爆量,蘆竹市平盤,龜山鄉相對少的情況(詳見表二)。另有部分說法認為,新增管制漏掉八德市;而近兩年該市的供給量實有激增態勢,今年上半年戶數甚至已超越中壢市,顯示漏網之魚說並非憑空杜撰。


綜合以上數據,住展雜誌主編施絢傑推測,由於各區供給量落差甚大,應非央行六月納為管控新區域的真正理由。那麼,原因是出在房價嗎?

泰山龜山 漲幅相對稍小 

同樣來自住展雜誌市調資料統計,新北市新納管制四區中,鶯歌近年漲幅最大。取99年為基點,至去年止,鶯歌四年漲幅逾78%,比同期新北全市平均漲幅58.6%高出許多;八里同期漲幅則為55.5%,和全市相當。五股、泰山同期漲幅分別『只有』44.3%及31.5%,比同期全市漲幅小。單看表三數據,同樣難以理解,央行為何要將這四區納入管控。 


再看表四。桃園、中壢兩市四年漲幅分別是70.6%及79.1%,蘆竹市是76.6%,八德市也有將近七成,全縣同期則為70.6%。因此桃園、中壢、蘆竹三市納入管制不意外,八德被稱漏網之魚也一點不冤枉。然而,龜山四年內漲幅『僅』53.7%,去年房價年漲幅甚至是負值,也沒有未來式重劃區,又為何會被納為管制區? 


光看以上各區價量數據,確實難以解釋央行的管控新動作。但深入了解各區實際市況後可發覺,關鍵恐怕不是出在價或量。五股近年推案主要集中在洲子洋自辦重劃區內,五股近年房價漲勢也是由該區帶動。因此央行這回把五股納入管控,可能是針對洲子洋而來。 

泰山及八里也同理可證。這兩區近年案量不多,但轄區內塭仔圳重劃區及台北港特定區將啟動,因此央行的動作,更像是在替這兩個重劃區的房市打預防針、先作好風險管控;然而這樣下來,五股、泰山及八里舊市區被管制,就等於受池魚之殃。鶯歌則同樣有熱門之鳳鳴重劃區,因為三鶯線預定行經,還沒有推案,當地地價就先飆升,且更帶動全區房價上漲。 

同樣理論放到龜山住展雜誌主編施絢傑研判,應是龜山境內有被劃入林口新市鎮的區塊,也就是長庚醫院周邊及機場捷運A7、A8站附近區域。因此,這恐怕是央行在補林口新市鎮管制之『破網』。

央行管制 衝重劃區而來 

的確,扣除雙北市核心或捷運站周邊外,談起近年房價漲最凶、推案量最大、炒作氣焰最猛,幾乎大家想到的都是重劃區。因此央行要管控的,是鶯歌鳳鳴重劃區,五股洲子洋、泰山塭仔圳、八里台北港特區。 
來到桃園,同理可證。桃園市近年漲勢起於藝文特區,最新的則是中路計畫。中壢市近期的價量俱揚,十之八九來自高鐵青埔特區。蘆竹除南崁和桃園市聯成一氣外,新興區大竹重劃區近年推案量不小,跟漲走勢也很明顯。 

龜山則真是池魚之殃;央行將『整個』林口新市鎮列管,結果內需為主的龜山市區跟著遭殃,八德則不可思議地沒被納入管制。試問,如果境內有部分屬林口新市鎮的龜山要全鄉被管制;則境內有擴大重劃區的八德,高鐵特區及航空城客運園區的大園鄉,是不是也該比照辦理?

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