議價率增 供給量仍大 住展七月風向球再降1.2分

議價率增 供給量仍大 住展七月風向球再降1.2分

住展房屋網 2014-08-08 08:49

【住展房屋網/台北報導】旺受制於政策不斷加壓,房市出現新變化;建案廣告量縮,議價空間拉大。不過由於供給量仍欲小不易,使得7月住展房市風向球,繼續撐住代表衰退注意的黃藍燈…

時序進入2014下半年,國內外情勢很不平靜。俄烏衝突又見升溫,一架馬航班機更因此遭到擊落;同樣是歐亞邊界,以色列與哈瑪斯恐怖組織間的矛盾衝突,更演變成加薩走廊平民死傷的慘劇。 

回到台灣,今年入夏第一個颱風七月中來襲,雖沒在本島造成重大災情,卻間接使得復興航空班機迫降馬公失敗,演變成近年最大死傷空難。才隔一週,南台灣港都又發生嚴重氣爆意外,事發現場猶如遭戰火洗禮。

打壓政策持續 廣告量縮

意外頻傳之際,本地房市走勢或狀態,則沒什麼重大變化,外部打壓政策及相關負面事件,仍是左右七月市況好壞的最大因素。 

分析六月風向球時,住展雜誌主編施絢傑曾指出,八德合宜宅弊案爆發產生的影響最大;來到七月,『主角』則換成前月底央行宣布擴大信用管制。而第二季以來接踵而至的利空衝擊下,反映業者信心度的建案廣告量,在七月出現了不小變化。

住展雜誌統計顯示,七月期間北台灣線上建案釋出的報紙廣告量,約比六月衰退兩到三成,更只有五月之前的五到六成左右,換算分數則降兩級。報廣量衰減,原因除了減少或暫停曝光個案增加外,也是接續新案未全面啟動強銷,或媒體策略略作調整之故。整體來說,就是業者轉趨保守。

銷況求突破 議價拉大 

然而,廣告量其實六月就已緩步走跌,七月則是減幅擴大。七月間變化最大的,其實是議價率。該月北台灣線上建案議價空間已有拉大情況,約從先前10%左右,擴增到15%以上,有些案例甚至已近兩成,換算分數因而下降兩級。

至於原因,則頗為複雜;有一部分個案是將表價拉高,製造議價空間變大的『假象』,但底價沒動,不過確有少數舊案真的調低成交價;住展雜誌主編施絢傑指出,更有少數新案傳出以『破壞行情』的相對低單價成交,間接造成議價率拉高,讓同期個案成交更趨困難。 

總之,價格鬆動案例是少數,整體平均單價還是很高,也還是有續創區域新高的案例出現,因此只有少數案例成交稍稍好轉,整體仍在低檔。至於七月市場來人,部分地區少數個案小幅回升,但整體還在低點。綜合以上,七月房市來人及成交的絕對水準比六月稍好轉,但回升幅度極為有限,換算分數仍維持最低水準不變。

七月供給 仍持續增量

最後看六月破表的供給量,七月稍有回縮;然而預售案量仍有超過800億的『高水準』,新成屋案則增至1千戶上下,換算分數則一降一升。整體而言,七月供給量比六月略減,但絕對值還是很大。而預料八、九月,也就是第三季前,如無意外,還有一波大供給潮出現。 

七月仍有指標案,如北市文山區「台北奇跡」、大安區「友座臻藏」、南港區「東騰昆陽湖」;新北市板橋「全陽圓」,中和「達永春嶺」,三重重陽段「大道首璽」,新莊副都心「藝光年」、頭前段「廣天厦」,泰山「金璽御品」,淡海「宏盛水悅」、「宏普有逸天」等。

特別的是,東部宜蘭縣頭城烏石港特區「世界灣」,及礁溪健康重劃區「湯本源」,都是30億的超級大案,單價也都創區域新高。桃竹7月也有不少規模超過10億的新案,只有基隆還是缺乏大型新案拉抬聲勢。

負向因素未除 續亮黃藍燈

六月底央行擴大管控,金管會接力要求行庫落實非自宅房貸100%風險指數規定,加上財政部又拋出實價課稅話題,都對七月房市造成負面影響。

在這樣的情況下,已有個案欲求突破,而鬆動、調降成交價,來人及成交因此稍好轉。不過住展雜誌主編施絢傑強調,這僅是少數案例為之,是否有更多個案跟進,或成為全面性現象,還有待觀察。另外,選舉干擾加上預期明年利率走升,七月供給量仍維持一定水準,不過觀望氣氛濃厚,因此業者強銷轉趨保守,廣告量略減。 

綜合以上,七月住展房市風向球分數再降1.2分、續亮黃藍燈;市場走勢不變:人氣、買氣持續低檔,惟新供給及價格仍居高不下,這的確是代表衰退須注意的訊號。

 
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