實價登錄沒有講的秘密 「協和紀2」受矚目

依內政部實價登錄資料顯示，從102至今，雙和地王四號公園週邊的房產交易量共有392筆，平均交易為每坪44.43萬元，但實際上，中和四號公園前10房價排行榜成交價為72.2萬元，甚至已有房產物件灌破80萬元，為何產生此種差別，富比士網科執行長陳高超解釋，因為實際登錄顯示的均價為中古屋交易，實際上新案的成交價早已上看每坪80萬元，成為雙和地王。

土地供給量少 造就四號公園旁高地價行情

陳高超執行長以不動產估價的供需原則、替代原則來說明，為何四號公園旁的新建案為何屢創行情價及與中古屋在市場上的競爭力比較。陳高超說，所謂的供需原則，是指在不受干預的自由市場，以一般財貨的價格，決定於需要與供給的均衡點，也因為不動產具有自然特性與人文特性，因此形成不動產價格所獨特的需要與供給原則。

以四號公園周邊為例，在供給量有限，競爭主要是在需要方面進行，供給方面進行競爭者少，如果買屋需求高，自然造成房價的高升。依實價登錄資料，於四號公園周邊，光一年度的不動產交易就有近4百筆，其中不乏是屋齡超過20年的老舊房，至於土地供給方面，由於公園周邊均已飽和開發，如「協和紀2」的新案，可算是絕版的新推案，除非未來有老舊社區整合成功，進行都市更新重劃，否則在土地供給零的情況下，新推案自然成為市場搶手的焦點物件。 

陳高超表示，供給與需求交互作用而成立市場價格，當需要與供給趨向均衡點變動時，此即為供需均衡原則，但由於不動產不能實行完全競爭，因此不能依供需均衡原法則來決定其價格，但其價格仍受需要與供給關係的影響，而價格也會影響需要與供給 。

翻版台北大安公園豪宅聚落

富比士網科執行長陳高超表示，四號公園居雙和地王的寶座，依不動產的替代原則來看，由於四號公園的房市條件，與台北市大安公園類似，依房市發展軌跡，因大安森林公園周圍一帶土地已「封盤」，異常稀有，從民國77年到今，長達二十多年只推出不到十個新案，民國77年當時預售屋每坪只有36萬元，目前每坪則飆上180萬元，房價上漲4倍，比投資股票、期貨具有價值。

陳高超表示，對比大安森林公園近年推出的新案，每坪灌破180萬直逼200萬，三年內漲幅高達16.6%，在新北雙和區的四號公園，週邊房價依內政部實價登錄，已飆破每坪80萬，比照北市大安森林公園宅的發展脈絡，未來四號公園周邊建案也因為「封盤」效應，成為保值的鐵證。

陳高超解釋，依不動產替代原則分析，二種以上效用相同或相似的房產物品，無可取代下，效用相同、具替代功能的物品，其間的價格會互相牽引，所以，不動產同類型且有替代可能之其他不動產存在時，兩者間的價值會互相競爭，最後使價格互相牽引而趨於一致。也因此，四號公園週邊房市發展與大安森林公園有同質及類推關係，可印證此區房市的增值性。 

四號公園房產成交價排行榜 （102年至今）

原文刊載於《第一大報》，更多精采內容請上《第一大報》網站；《第一大報》官方粉絲團。

未經授權，請勿轉載！