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鬼月不怕 預售推案800億 住展房市風向球顯示 八月看屋客增加

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鬼月不怕 預售推案800億 住展房市風向球顯示 八月看屋客增加

【住展房屋網/台北報導】新進指標案進場並強銷帶動向來令房地產停擺的鬼月(八月)房市人氣出現近來的成長。雖然成屋戶數銳減房價未鬆動,導致成交,但是預售屋推案爆出800億,較去年同期增加。一長一消下,八月住展風向球分數較上月僅微降0.3,黃藍燈號不變… 

今年房市整體成交量低迷,一般咸信政策打房是元兇,新建案市場也難倖免。然上述數據說明的是中古屋市場;據住展雜誌主編施絢傑觀察,八月新案房市雖然一度受南北氣爆事件影響,加上房地合一課稅話題發酵,表現不盡理想,但同月最後兩週,靠著新進預售指標案的拉抬,不僅較去年推案量新增,市場人氣指數也有明顯回升。

鬼月因素 成屋戶數大減

至於供給方面,新推成屋應是受鬼月影響,明顯量縮,比上月減少近一半,僅不到7百戶。但預售市場方面,則已有不少新指標案進場,使得八月預售推案爆出大量,來到800億以上水準。預售與新成屋一升一降,換算分數合計略為下滑,代表鬼月整體供給量仍稍減。此外,今年前七月全國買賣移轉棟數,更比2012年剛創下的十年新低還少。業者預估如果年底前成交無起色,今年買賣移轉棟數可能改寫92年SARS疫情爆發以來最低。 

但是在預售市場中,八月台北市新進指標案不少,有大同區「中山文華」、中山區「德運京鼎」、士林區「太子華威」、文山區「富春四季」等。傳將開內湖天價的「碧湖畔」,人員已進駐潛銷,也已掛出看板、秀出電話,現場仍稱尚未正式公開。

新北變更案 拉高市場人氣

新北市方面,板橋區「霖園藏悅」是該市第一宗簡易都更案。其他還有中和「遠雄左岸牡丹園」、「江左風華」,三重「日健悅」及淡水南段「豐悅城」等。最特殊的是兩宗工業區變更案;一為板橋、新莊、樹林交界,原大豐紙廠變更案「Super1」(第一期),二則是土城工變商「皇翔國鼎」。前段提到,拉抬市場人氣的新進指標案,就是這兩宗個案。 

靠升格話題發酵,房市一度火燙的桃園房市,自合宜宅弊案爆發及央行擴大管控後,市場就每況愈下,鬼月也可能造成影響。總之,八月該縣新推案量相當少;新案中規模最大的,是青埔特區「勝旺雲詠」(隸屬大園)。 
新竹終於有大案進場,為新竹市牛埔地區富宇建設的「中山世紀」,及竹東鎮二重埔的「環宇市」。基隆也難得出現新案,為「悠活台北村3櫻花森林」。 

另外還有兩宗換代銷重推案(成屋),量體都還很大;一是已數次重推的北大特區「大北大」,八月再推還有98戶待售,二是林口「旺洲極品」28戶。扣除這兩宗不能算新案的成屋案,八月真正新推的成屋戶數,比帳面數字更少。

房價仍硬 議價率未鬆動

同樣受制於政策利空,加上部分區域確有鬼月因素,因此八月北台灣建案釋出的報紙廣告量仍居低檔。不過八月底在上述幾個新案進場強銷帶動下,廣告量已開始反彈增加,整月也比七月稍多;惟增幅有限,故換算分數維持不變。 

也因為幾個指標新案帶頭,八月房市的整體平均看屋組數略有提升,換算分數因此上升一級;但其他個案的成交狀況並沒有跟著提升,成交組數換算分數因此還是在最低點。 

左右成交與否的關鍵,還是議價率變化。住展雜誌主編施絢傑指出,八月的確有更多個案打低價廣告戶促銷;但仔細分析可發現,多半是個案中較低單價的戶別,而非底價真的鬆動,同時間也還是有新案開出區域高價或天價。 

這意味著,雖一些新指標案開價沒有預期高,進而造就高人氣、高下訂率;但舊案價格並未鬆動,說明買方價格認知與賣方開價之間仍存在不小差距,因此整體成交仍慢,平均議價率及換算分數維持不變。

九月房市 廣告供給

雖然八月逢農曆鬼月,加上打房餘波盪漾,新成屋推案戶數及廣告量因而落居低水位,但根據住展雜誌統計及觀察,八月底建案廣告量已開始反彈,一些新案也陸續登場。

住展雜誌主編施絢傑認為,九月除了選戰氣氛加溫之外,應該不會再有新的干擾因素冒出,新案也會接續進場並釋出媒體強銷,企圖選前再衝一波。由此推斷,九月推案量和廣告量肯定會再成長。至於業者能否如願衝出銷售佳績,還是要看實際的價格和產品規劃,消費者買不買單。無論如何,九月住展風向球分數往上再拉高的機率的確很大。 

 
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