摘自富比士地產王月刊014期
早年多用來做商業開發的地上權案，如今成為房地產市場中的當紅炸子雞，大台北地區一連5個地上權住宅案接連登場，每坪房價從30~120萬元不等，產品也從首購型產品延伸到精品豪宅。儘管，建商對於6折價買進大台北精華區的住宅產品相當有信心，但消費者到底買不買單，仍得接受市場考驗。
對於這類住宅產品該不該買？怎麼買？要注意什麼事項？房地產專家表示，地上權住宅僅有少數個案的房價具有增值空間，且貸款難度高，若想以合理價格買進地上權住宅，不防可先以周邊住宅的租金行情試算，就知道買了划不划算。
房地產業者則指出，受政府國有地不標售政策影響，地上權成為公部門活化資產的重要選項，也因為地上權個案的土地取得成本低廉，僅約市價3~5.5成，因此售價也相對便宜。加上國人對於房地產觀念逐漸轉型，不少建商認為，地上權個案對於有意購屋的民眾而言，仍具有一定程度的吸引力。
政策若引導 地上權住宅仍有可為
華固建設總經理洪嘉昇即直言：「地上權住宅將是市場趨勢。」在大台北精華區段土地資源稀少、房價居高不下的現狀下，政府採取地上權方式釋出土地已成趨勢，加上近年財政部國產署，將地上權的設定年限從50年延長至70年，並鬆綁地上權分割限制後，市場接受度也將隨之提升。
洪嘉昇表示，華固旗下地上權案「華固新天地」，尚未開案就湧入詢問潮，準買方以年約30~40歲的年輕人或年長退休族為主，前者考量預算，後者則大多打算高價出脫市中心房產，把部分資金拿來購買相對低價的地上權住宅，剩餘資金則用來享受退休生活。此外，也有想收租的投資客上門。
不過，由於購買地上權住宅的概念與一般住宅大大不同，首先在貸款部份就無法比照一般住宅。
銀行表示，在現行的法制下，國產署所推出地上權設定的土地開發標案，不允許建商在標得後，對取得的地上權再作其他分割及讓與。因此，住戶所買到的使用權能否比照所有權，被承認為貸款的擔保品，成為行庫放款時的一大障礙，除了少有銀行願意承作貸款，且利率也較高。
鬆綁分割限制 貸款成數將大增
雖然財政部於2013年底，已釋出有意鬆綁地上權分割限制的訊息，但截至目前為止，仍未看到進度。
財政部國有財產署表示，因使用權住宅融資貸款困難，以及招標地上權案件的標脫率、溢價率都有逐漸下降的趨勢，經審慎評估檢討後，同意於一定條件下，放寬地上權及地上物得一併讓與，修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」部分規定。
而開放地上權住宅可進行分戶移轉，將有助住宅承購者向銀行抵押貸款，預估貸款成數有機會達到接近7成，且利率也將降至約3~4%。
投資價值不彰 較適合自住客
由於貸款難度較高，地上權住宅的轉手難度也大幅提高，流通性相對一般住宅較差，造成投資價值不彰。加上地上權住宅的價值會隨著使用年限逐年降低，終致歸零，因此，即使周邊房價上漲，地上權住宅的增值幅度也會受限，對於專注於資本利得的投資者來說，幾乎無利可圖。
此外，地上權住宅雖然不需負擔地價稅，但卻必須繳納地租，地租計算方式約為公告地價的3.5~5%，比自用住宅地價稅優惠稅率千分之二高出25倍，隨著每年公告地價調升，持有成本也將連年增高。
總的來說，地上權住宅交易雖然有「購買」的行為，但說穿了也就等於是向政府長期租屋，時間到期就必須「拆屋還地」，將土地還給政府，就像租約到期後必須把房子還給房東一樣。
因此，現階段有打算購買地上權住宅的民眾，建議必須以自用為主要考量，而計算地上權住宅的價格概算公式為：「以當地租金行情乘以使用年限，加上地租費用」，若低於購屋總價，即可考慮買進，反之則不建議。
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