【住展房屋網/台北報導】本月初雙北、桃園及台南等地地政單位同時公佈九月買賣移轉棟數,新北市及台南皆比前月略減,惟幅度都在3%以下,台北市及桃園縣則月增約8%上下;不過四區無論增或減,幅度其實都不算大。真正幅度最大的是年增率,只不過是負值,且北北桃皆衰退達兩成以上。
以上數據,多數報導都有提及,若只看標題,除了某報外,幾乎都將月增數據放大,甚至下了買氣回溫的標題;年減兩成這項趨勢則著墨相對稍少,甚至有意無意忽略之。
弔詭的是,同時間也有報導根據不同數據,提出完全相反的論點。原來相關業者數據顯示,近月法拍屋量有遽增趨勢,如台北市七月法拍物件有284件,八月增至354件,九月更暴衝到628件;新北市九月也增加到1600件以上,是上半年的2倍以上。提供此數據的業者認為,隨著利率走升,第四季法拍量體可能繼續增加,甚至認為房市景氣已因此出現反轉訊號。
這兩項幾乎同時公布的數據,的確得出相反的趨勢結論;閱聽大眾要是合在一起看,不被搞得霧煞煞才怪。然對於這看似矛盾的狀況,住展房屋網企研室認為,癥結在於,不該用短期趨勢解釋中長期景氣走勢;甚至宏觀來看,台灣房市長期資訊不夠透明,才是造成這一切的最根源問題。
沒錯,忽略移轉棟數月增,只看年減兩成,就和法拍屋量增某種程度吻合。無論原因是什麼,現階段房市觀望氣氛確實凝重、不利成交提升;甚至預期利率走升,房價卻居高不下,房貸違約率提高,甚至變成不良債權機率提高,也是可預期的。況且八月有鬼月因素,確實可能影響移轉登記量,因此九月略回升不難預料;但拉長時間來看,景氣趨勢確實開始出現些許反轉跡象。
不過房屋市況到底如何?光看以上數據,還無法真正下斷言;而癥結就在於資訊仍不夠透明。買賣移轉棟數及法拍屋量都是確切數據,但仍非房市全貌,因為新房屋市場部分,至今無法從公部門統計訊息中完整呈現。
當然,官方按月公佈的首次移轉棟數,可作新屋市場交易狀況之參考,但其實也只能顯示『交屋量』而非真正成交量。換言之,該數據至多說明新成屋市場,預售市場還是沒有客觀數據可考,唯一能參酌的只有業者說法。
無論如何,住展房屋網企研室認為,只從單月買賣移轉棟數或法拍屋數量增減,就斷言市況增溫或降溫,恐怕都言之過早。未來數月甚至來年,房屋市場是回溫或反轉?大概真的要等年底選後,甚至明年才會比較明朗,因為屆時非基本面干擾應會減少,利率走勢也會更明確。
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