房屋市場不存在『井水不犯河水』的現實

房屋市場不存在『井水不犯河水』的現實

住展房屋網 2014-10-27 11:00

【住展房屋網/台北報導】本週四23號,經濟日報名家觀點刊出了台大經濟系教授,同時也是國政基金會財金組召集人林建甫所寫的一篇文章;該文旨在批評財政部稍早釋出的房地合一課稅改革版本中,規劃所謂排富條款,並不合宜;他主張設計稅負減免應根據自用事實及長期持有兩項為原則,惟基於房與地應有效使用,也就是孫文地(屋)盡其利觀點,長期持有減稅優惠應搭配一定時間的居住事實。 

林教授此篇的觀點,和稍早住展房屋網企研室所提出的批評算是不謀而合;畢竟如設免徵條款,不但適用房產數量或範圍縮小,喪失稅制改革的初衷,更等於另開一扇炒作大門,讓投機者轉向3千萬以下物件;更諷刺的是,多數剛性消費者購買或者能負擔的房價(總價),也在3千萬以下。 

不過該文中的另一項建議,則值得進一步討論。該文指出,與其設排富條款,不如反其道而行,製造誘因讓投資者(資金)去操作高價市場,不讓高端錢流流到低價屋,讓高低價市場各自均衡,井水、河水互不侵犯,年輕人或收入不高者也能買得起房,如此結果可能更好。 

然對此建議,住展房屋網企研室認為這是理想,實務上根本不可行。的確,很多消費行為都分高端和平價市場,而且幾乎不相互牽制;如同樣吃一餐,吃到的量或原料可能差不多,但到高檔五星餐廳可能要花上千塊,去自助餐則或許一、兩個銅板就能解決。 

飲食可能離房產消費太遠;同樣是高額消費,汽車也是類似。同樣四個輪子、兩到四個車門、前後座,鋼板打造車身、一顆引擎,最多現在再加入一些安全或電腦輔助系統;或許用料有差,不過高端豪華車可賣上千萬,平價車款也一樣能上高速公路,價格卻差了兩個零,而且兩邊價格也幾乎不互相牽制影響。 

然最弔詭的就在這裡,房市實況恰好相反。儘管也分成高端豪宅和一般集合住宅,但要說土地原料稀有也好,無法移動也罷,或其他奇特奧妙的理由;總之,一旦高端市場價格波動,一般市場價格一定也會跟著被牽動,反之亦然(惟多數情況是豪宅先漲,因為握有閒置資金的主要是富人階級)。 

就拿最近這四、五年的資金行情來說吧!豪宅漲了兩、三倍,一般住宅或地段漲幅同樣不遑多讓。信義區豪宅現在實價登錄已出現近3百萬/坪案例,出了信義計劃區雖然價格馬上縮到三分之一,但近年這類地段漲幅同樣是倍數計;原因就在,豪宅漲了,旁邊一般產品絕對都會跟漲,這樣的狀況屢試不爽。 

又比如央行把管控範圍擴大,結果資金就一路往外竄;現在看到東台灣,宜蘭農舍、花東農地價格炒翻天,也是相同的原理。事實是,(過剩)資金真的要流入房地產,無論去高端或一般市場,最後都會造成全面性上漲。 

面對房市游資過剩、投機風氣過盛,央行的圍堵,或林教授的限縮導引政策,效果都有限;宏觀來說,還是得把這些資金想辦法導到實體產業投資。回歸房產稅制,則扣除長期且自用外,資本利得課稅應一視同仁,不因為房產價格高低或其他性質不同而有異。至於高端物件牽動一般房屋價格的這種性質,則需透過累進課稅及廣建青年社宅,一個直接、一個間接的手段來應對。

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