【住展房屋網/台北報導】台北市房價居高不下，市民居住負擔沉重，因此住宅政策向來是眾所矚目的焦點；先前，產、官、學界都曾建議北市應『加速都更』，以擴大房屋供給的手段來抑制房價，但結果似乎完全相反。住展雜誌企研室經理何世昌表示，事實上都更案的開價普遍較高、甚至常創該行政區或路段新高價，連帶激勵周邊個案拉高價格，把房價再往上推。
線上新都更案 頻頻創新高價
據住展雜誌統計，光是今年以來、或線上正在銷售中的都更案，就有13個創下新高價，其中創行政區新高的有2個，分別是大同區「興洋興天地」均價128萬／坪，為大同區新天價、萬華區「全坤威峰」均價95萬／坪，是萬華區史上最高價；另創同路段新高價的則有11個。
在今年新公開、並創新高價的都更建案，分別是信義區「和暘信邑」，均價110萬／坪創永吉路巷弄新高價；中山區「德運京鼎」均價140萬／坪，創南京東路二段新高、同區「德運官鼎」均價130萬／坪，則創民生東路二段新高、「富富話合」均價140萬／坪，創中山北路二段巷內新高。
另士林區「華固天鑄」以220萬／坪創天母東路新高；大同區「中山文華」均價115萬／坪，創承德路二段新天價；大安區「友座臻璽」均價135萬／坪，為和平東路三段巷內新高價；南港「双美舘」則是興中路一帶最高價。
五大因素影響 都更易創高價
住展雜誌企研室經理何世昌分析，從過去經驗來看，都更案創高價的原因大略有五點：第一是建材相對好，因為業者為了說服原住戶參與都更，通常會較願意提高建材品質；再者，用較好的建材也能增加建案附加價值，也就是提高售價。
第二是都更權利變換成本高且整合時間長，業者花的時間與人力成本高，一個都更案普遍要磨個四、五年以上才能整合成功，業者花費那麼多心力，當然不太會低價賣；再加上民眾總以『一坪換一坪』為權利變換基準與業者談，當業者分回比例越少，就會把增加的成本灌進售價中。
第三是都更案可售戶少，但戶別位置相對較好；一般都更案的戶別分配情況，原住戶多分到中、低樓層，業者反而保留較多高樓層戶別，中、低層比重相對少，所以單價容易拉高。四是基地條件相對好，因為都更基地通常較方整，社區規劃相對完善。第五則是少數路段歷年推案少，所以都更案一推出就創新高價。
而今年底至明年初，預計公開的新都更案創新高的機率仍高，如內湖路二段某都更案，外傳開價可能逼近百萬；另師大附近某都更案，外傳開價更高達250萬／坪，顯示都更案創新高價已是市場上的常態。
容獎上限在即 價格更難壓抑
雖然加速都更、擴大拱給抑制房價的理論本身並沒有錯，但要達到該理論的目標，必須在市場上釋出很大的量才有辦法；可在實務上，都更整合牛步，每年新公開的都更案有限、可售戶數也不多，根本達不到擴大供給的目標，更遑論抑制房價。
何世昌進一步表示，即便北市全力拚都更，現市長候選人連、柯兩陣營都提出都更政策，但明年獎勵容積上限實施後，都更案的成本又將增加，除非建商寧作賠本生意，否則售價更難壓低。這麼一來，都更到底是助漲房價？還是抑制房價呢？這問題確實值得省思，也將是新市長的難題。
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