投資者醒了? 地上權開始「碰壁」

投資者醒了? 地上權開始「碰壁」

住展房屋網 2014-11-03 09:43

【住展房屋網/台北報導】被視為北市地上權「四大天王」的舊市議會原址,繼九月底流標後,十月底還是宣告二次流標。而根據北市財政局表示,二次招標已取消了文化產業進駐的門檻,權利金底價相較其他案子也來得低,應是房市低迷、選舉的不確定因素導致流標。 

地上權相較一、兩年前的盛況,如今卻門可羅雀,不只是舊市議會流標,同為四大天王的廣慈案商業用地即使砍價6億多,仍是找不到伯樂。就連台中市泊嵐匯會展中心地上權案也無人投標。 

而這樣的衝擊,是否會如骨牌效應般連帶影響許多大型地上權案?答案恐怕是肯定的。住展房屋網探究大型地上權的投標者,以壽險業為大宗,主要原因在於2012年金管會祭出「金八條」,限制最低收益率需達2.875%,等同禁止壽險業買樓,而後推出地上權案,也是希望能將投資活水導入國家主導的開發。 

但除了2012年南山人壽以兩百多億元標下信義計畫區的世貿二館;今年富邦人壽以接近底標,並以單一投標者之姿標得A25案,便可發現地上權的熱度早已銳減。即便未來預計還會釋出仁愛路空總、松山機場園區等大面積精華地段,但就目前態勢,也顯現地上權案走到一個困境。 

首先,住展房屋網認為權利金與地租的部分,根據國產署規定,權利金以土地市價的三至七成為價,而大部分的地上權案,皆採用較高的價格來招標,若是流標再視狀況下修,而如今,都市精華土地寸土寸金,估算出的價格自然昂貴,以買方的立場來說,寧可花多點錢購買有土地所有權的不動產,也不願付出相對大的風險與成本搶地上權。 

其次,地上權收取的地租,按照約定時的申報地價之1%~5%計收,並隨地價調整,年限越長,需繳的地租則越高,但隨地上物價值不斷折舊,與一般投資案相比,同樣的地點與建物,五十年過後,一般投資案還可高價賣出,但地上權案頂多只能將折舊的建物賣回給政府,因此外界認為地上權的地租應改為遞減徵收而非遞增。 

至於壽險業是否已發現這些盲點?從近年大型集團如國泰、新光等紛紛至海外獵地獵樓可見一斑,不但收益至少5%起跳,還能避開國內「金八條」的限制,加上金管會更放寬海外房貸的風險權數至35%,這樣無疑對國內地上權的投資澆了一把冷水。 

近年國產署與地方政府合推了不少地上權案,除了精華地段還有詢問度外,其餘次級區域恐怕更不樂觀,反觀對於社會住宅的推動上,不是哀嚎找不到地,就是推說還在研議相關辦法,住展房屋網企研室對此建議,既然地上權已開始「碰壁」,何不趁機檢討其辦法,並正視興建住宅的可行性,畢竟國家並非營利組織,除了推出地上權來刺激經濟與收益外,至少得推動些「不營利」的作為來照顧人民才是!

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