央行調控見效?房市供過於求?全都言之過早

央行調控見效?房市供過於求?全都言之過早

住展房屋網 2014-11-28 09:30

【住展房屋網/台北報導】稍早央行公佈最新10月全台國銀購屋及土建融貸款餘額,都續創歷史新高,不過增幅也都趨緩。住宅貸款僅增101億,扣除農曆春節因素,為19個月新低。土建融餘額的年、月增率也小幅下滑,但年增率仍在7%以上高檔;央行解釋,一來是明年七月容積獎勵上限新制前的搶照潮,再者則是新成屋滯銷,貸款繼續掛帳,無法轉為分戶房貸所致。 

對於這樣的數據趨勢,不僅央行本身,主流媒體也多解讀為調控奏效,因此外界預期,年底央行理監事會仍不會推出任何新的房貸控管措施。還有房仲業者擴大解讀指出,未來房市將現供過於求的狀況,來年房價下修幅度可能更大。 

然而事實真是如此嗎?住展房屋網企研室認為,一切還是言之過早! 

首先,房貸調控真的奏效了嗎?以上數據走勢似乎是鐵證。然而這完全沒有考量今年選舉,財經部會首長唱衰房市、財政部祭房地合一課稅新制,造成的房市買方觀望效應。況且至今房價仍看回不回,新推案更還在繼續挑戰價格新高;種種跡象都顯示,房貸調控充其量只壓抑若干交易量,另一房市泡沫指標-價格,根本還是紋風不動,或至多只是微幅修正。如此這般,管控真的奏效了嗎? 

那麼,供過於求又是怎回事?如果從剛性需求角度切入,房仲業者說法並無問題;長期人口趨勢呈現少子、高齡化,這是鐵的事實,毋庸置疑。總的來看,全台房市,或說居住需求,因為人口結構之故,的確將是長期衰退的。 

不過,實際狀況仍因地制宜原因在於城鄉差距仍大,因此總人口減少,但相對多數仍繼續移入機能完善的人口密集區,間接推升這類區域的房價。由此更出現都會區小宅需求增加的現象,但反過來說,這也代表其他產品需求遭排擠。 

換言之,未來房市需求面不僅量縮,也將質變;因此總體房屋供給確實大於居住需求,也難怪國銀稍早會針對所謂蛋白區發出警示訊號。 

不過有關需求面,住展房屋網企研室須提醒,還是有一個難以量化,卻對市場價量產生更重大影響的部分,那就是含短期進出賺價差、長期持有收租,乃至贈與節稅之廣義投資置產行為。今年房市買氣急縮,主要是這類買盤轉趨觀望;原因則如上段提到,選舉干擾及加稅變革。一旦這些短期因素消除,以國內其他投資管道風險仍高,游資仍氾濫研判,這類所謂的『遞延性買盤』,還是會伺機出籠。 

不過來年房地合一課稅將進入立院審查階段,因此大約得等相關發展塵埃落定後,房市投資買盤才會真正全數回籠;而如果最後結果是雷聲大雨點小,或真搞出3千萬豁免門檻等莫名其妙的反效果設計,則房市投資,或說投機行為,仍將『馬照跑,舞照跳』;而一旦這些假性也好,虛胖也好的購置需求再度出籠,台灣房市的供過於求,又將淪為永遠的假說或理論。

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