【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌2014年封關統計，北台灣房市總推案量約為1.16兆元，與11月初的預估值相吻合，較2013年年減約13.6%；北台灣各縣市推案量大多萎縮，僅宜蘭地區推案量大增近倍，這與宜蘭買氣相對較穩定有關。
2014年推案量減幅最大者為基隆市，年減約39.4%，全年僅剩60億元，其次是新竹地區，年減約29.3%。若以總銷金額來看，減少最多的是新北市，年減688億，第二則是桃園，年減594億。
搶照潮效應 今年推案量增約1成
但今年情況可能會不一樣，據住展雜誌預估，2015年推案量將比2014年增約10%～15%，全年推案量預計會落在約1.276兆至1.334兆之間；其中，約有8千億案量會在今年上半年推出，下半年因逼近總統併立委大選，推案量肯定會低於上半年。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一選舉延後公開的建案尚未悉數釋出，預計延推建案在今年將陸續加入戰場，如士林區「欣翰士林官邸」、新莊「遠雄九五」。第二、異業跨入不動產開發方興未艾，且量能有擴大趨勢，如內湖區「T‧CBD」。
第三、因今年7月起容獎限縮正式上路，去年建築業者拚命搶建照，建照核發量也居高不下，伴隨搶照潮而來的推案潮將在今年逐漸出現；惟部份業者搶著申請建照只是為了確保容積不縮水，拿到建照後不一定會馬上推案，可能會延至明年以後才推案，因此未來幾年案量均可能會繼續維持在高檔。
今年房市預料有五個可能
住展雜誌企研室經理何世昌預估，今年北台灣房市有『五個可能』。第一個可能，是今年平均房價與成交量將和去年持平，新成屋、預售屋市場形成『價量均平』的態勢。房價持平的原因，是新建案推案成本被土地價格卡死，再加上多數建商資金面無虞，利率低、資金成本不高，降價意願仍低。但因買方追價意願走低，新建案要漲價並不容易，所以房價將在高檔整理、買賣雙方持續拉鋸。
至於成交量持平的原因，是2014年成交量已縮至近十餘年來低檔，要再繼續量縮的可能性也不大；而因房價基期高與打房政策箝制，成交量要大增的機率亦不高，整體成交量應會與去年相差不遠。
第二個可能，是『代銷跌倒，建商吃飽』。現在『建商守的是價』（價格賣得好），但『代銷要的是量』（衝成交量），但從目前市況來看，兩方所需已互相衝突；因為建商不讓價、堅守價格，成交量就逼不出來，代銷就苦哈哈。
何世昌表示，雖然代銷盼望建商讓價以促進成交，但代銷業者為了生存，目前普遍仍報高價搶建案賣，使新建案底價更難回降，進而讓成交量更難提升。在此情況下，建商還是老神在在，惟體質較弱的代銷必須謹慎因應財務狀況；代銷為求生存，應會減少包銷，轉以包櫃或純企劃來渡過。
政局難擺平 稅改難上路
第三個可能，是『房地合一稅不會實施』。現財政部全力推動房地合一稅，房地合一稅勢必成為總統併立委大選的政策焦點，但因立委與業者普遍反對，若原案不經大修，選前要通過的機率並不高；即便選前三讀通過，立即在今年實施的機率也是微乎其微。
房地合一稅無法快速實施的原因，除了立院因素外，大多數縣市首長由在野黨奪下也是關鍵之一。由於房地合一稅牽扯到國稅、地方稅的問題，未來所繳稅款若先歸中央，再由中央分配至各縣市政府，其分配比例要如何制定，恐怕還有得吵了。
央行防線失守 大選將定多空
第四個可能，是『彭淮南防線（300萬／坪）將正式失守』。為何說是『正式失守』呢？因為若嚴格來說，彭淮南防線在去年早被突破，但因業者不想當出頭鳥，便把房屋價格灌入車位、拉高車位價格，把房屋單價壓在300萬／坪以下。
除非業者鐵了心要把一個車位灌到千萬、繼續把房屋單價壓在300萬／坪，否則這種手法再玩也有極限；很快的，彭淮南防線就將失守，只是要由誰來衝前鋒罷了。是「帝寶」？「皇翔御琚」？「冠德興雅BCF」？「富創D3」？「宜華富邦」？「松濤苑」？還是「陶朱隱園」？
當然，貴為11A總裁的彭淮南，理當知道防線早已被突破；但本刊預估，在超豪宅市場價格與一般產品脫勾的情形下，再加上今年房價持平整理，彭總裁不會因防線遭突破而再出重手打房。
第五個可能，則是『總統大選定多空』。何世昌進一步表示，縱使現在空方抬頭、頻頻放話，但有越來越多的建商早有撐到總統大選後的準備，財務規劃也趨於保守，並以合建推案來降低風險。所以，在總統大選前，大多數建商在價格上不會作出大幅度變動。直到了總統大選後，才是多空兩方攤牌的時刻。
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