房貸利率蠢蠢欲動往2字頭邁進，對於首購族來說，利用政策性優惠貸款，搭配聰明的還款計畫與方法，再精算未來還款能力，還是能輕鬆晉升有殼階級。
撰文：劉以親 攝影：張哲偉
在升息、打房聲浪下，國內1字頭的房貸利率幾乎消失，也沒有銀行願意核貸9成貸款，首購族若想輕鬆買房，借房貸一定要多打聽！而第1步，不妨先研究自己符不符合政府優惠房貸方案的資格。
原訂去年底結束的「青年安心成家購屋優惠貸款」措施，日前財政部宣布再延長2年至2016年底，這對首購族來說無疑是一大利多，因為評估該方案的利率水準和規定，依目前中華郵政公司2年期定期儲金機動利率為1.375%推算，民眾不管是以「機動利率」申貸，或是選擇前2年固定、第3年機動計息的「混合式固定利率」，前3年平均下來的房貸利率，現階段都還只有1字頭，分別為1.82%及1.973%，堪稱市場最低利率。
把握政策性貸款2個方案聰明搭配
凡是年滿20歲， 本人、配偶及未成年子女名下沒有自用住宅者，都可以跟台銀、土銀等8家公股銀行申貸，貸款額度最高500萬元、期限最長30年，而今年為了避免民眾鑽漏洞轉貸，特別新增規定，貸款標的必須是申請日前6個月內所購買的住宅。
另一項政策性貸款是內政部營建署的「自購住宅貸款利息補貼」，申請人須向直轄市或縣市政府提出申請，經審查核定符合資格並取得證明者，可由政府補貼部分貸款利息，最高貸款額度是220萬元、期限最長20年。
往年此方案都是在7、8月公告接受申請，建議首購族屆時可以留意，而且如果住宅購置日期也符合「青年安心成家購屋優惠貸款」，兩者可搭配使用。
安庭地政士事務所負責人朱庭萱表示，購屋者可以先申辦青年安心成家購屋優惠貸款，之後再申請住宅利息補貼，「後者一般民眾僅需負擔1.417%的利率，審核通過約2、3個月會拿到核准公文，之後就可依照申貸額度到銀行辦理利率轉換。」
除了往低利率靠攏，朱庭萱建議，貸款前最好先評估本身收入、還款規畫及房屋價值，再決定跟哪家銀行貸、選擇什麼方案，「收入高的首購族，可以詢問民營銀行或壽險公司，通常借方為了爭取好客戶也會給予較優惠的利率；而考量還款規畫，有些人可能只是暫時這2年需要貸款，之後打算全部還清，那麼前2年的貸款條件就是重點。」
至於房屋價值，由於各家銀行的授信態度不同，可能會給予不同的價值認定跟貸款成數，例如同一間房子，A銀行鑑價有500萬元、願意借8成，B銀行覺得只值450萬元、能借7成，這時即使B 銀行利率較低，借款人恐怕也要斟酌口袋現金再做決定。
延長年限與寬限期均加重財務負擔
尤其，首購族買房如果不仔細盤算跟計畫，高估了自己的買房能力，代價恐怕是身陷漫長的「屋奴」人生。舉例來說，過去房貸商品的貸款年限大多設計為20年，但近幾年因應高房價的環境，市面上推出年限延長至30年的房貸商品，藉由還款期拉長的方式，讓民眾降低月付金達成買屋夢想。
對此，台新銀行消費金融處消金產品部協理顏思萱就提醒，「30年期房貸的利息總支出，比20年期多出約50%，總負擔的房貸利息更高，最好審慎考慮。」
顏思萱也指出，有些民眾為了減輕月付金的壓力會利用房貸寬限期，在寬限期內只繳利息不還本金，可是一旦寬限期過了，本金跟利息開始一起繳時，反而因攤還本金年期縮短，造成月付金負擔加重，影響生活支出。
另外，建議首購族還可以多利用銀行提供的便利機制，例如雙周繳、定期額外還本、活存抵利息、刷卡紅利點數抵利息等方式加速還款，不要忽視小錢能發揮的還款威力。
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