文／高寶書版
作者／紅色子房
（圖片翻攝自網路）
【紅色子房深度解析】
我一直認為，「認真」與「務實」是黃坤鍵律師成功白手起家的關鍵。我認識許多在國際大型事務所服務的律師，思慮敏捷程度還不及黃坤鍵律師的一半。
他畢業自台大法律系，我曾經問他：「為什麼選擇一畢業就創業？不像其他同學去知名大事務所工作歷練？」他也很務實地說：「因為當時在補習班兼課教法規，收入還不錯，如果去了大事務所工作，就得放棄補教收入機會。」
還好，「房地產」這個產業也必須務實，不見得沒去大事務所就碰不到大案子。黃坤鍵一路走來，也闖蕩過正義國宅都更案、帝寶豪宅法拍案、文林苑都更等知名不動產個案，特別是後來認識房地產等投資大戶，跟著學習許多不動產投資知識，快速累積上億身價，自有或共同投資台北市七間房、台北市及台中六個店面，堪稱年輕人白手起家的模範。
從黃坤鍵的不動產投資歷程，我認為最值得一般讀者學習的，就是他對於「價格預測」的分析訓練過程。如果我們買房的目標訴求很簡單，一要便宜買房，二要比競爭者優先買到房，就要好好學學他是怎麼辦到的。
畢竟一般不動產估價師，學習的是如何估「合理價格」，比如用市場比較法、成本估算法、收益還原法等來回鑑定物件的價格，相信許多學校老師已經教得很透徹；問題是這樣的價格並不一定買得到該物件。從投資者角度實際參與標售、法拍屋、競標等經驗，如何估算出「可能成交價格」才是最務實的便宜買房術。
仔細分析黃坤鍵律師「精準預測成交價格法」，我認為有三個面向：
一、供給需求面
黃坤鍵會鎖定某熟悉特定區域，長期觀察當地的供給與需求的變化。比如說，他從最熟悉的台大法學院周邊生活圈開始，觀察當地物件釋出的數量，再追蹤賣掉去化的數量，了解當地物件的搶手程度。
你該怎麼做呢？只要讓當地兩三家不同仲介，知道你在找這一區的房子，他們自然會常常與你討論有哪些釋出的個案，有哪些被秒殺的房屋。如果該區釋出的物件，價格合理但放了廣告超過半年仍乏人問津，表示成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往下修。如果釋出稀少的物件很快就被買走，那麼成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往上調。
隨著大數據（Big Data）資料處理技術的精進，讀者也可以從網路參考紅色子房交易熱度分布圖，來觀察區域供給需求交易量變化。
二、價格趨勢面
對於看過的物件，黃坤鍵都會詳加做筆記，即使對該物件沒有意願，他仍然會在當下做一個出價預測。等過了一陣子，再追蹤該物件的成交狀況，如果成交有價格，就比對自己的預測，反覆修正出價趨勢，然後再整理觀察，同類型物件的價格趨勢。比如店面價格可能持續高漲、新成屋開價不斷創新高、相似年份的中古屋價格可能下修等等。
幸好，現在讀者在網路上有紅色子房交易均線分析圖表可以幫忙，讓讀者掌握房價每月、每季、每半年的價格趨勢變化，少掉記筆記、算Excel的工作。但是，預測物件價格可能成交區間帶的敏銳度，還是必須靠讀者反覆實際演練！
三、仲介經營面
仲介的目標很簡單，就是買賣成交。成交的關鍵在於當買賣雙方資訊不對稱情況下，仲介是否能抓出買賣雙方的預期成交價格，同時在保有自己仲介費用的情況下，讓雙方達成價格協議。
黃坤鍵對經營仲介人脈也很有一套，他在教授房仲人員法規知識的同時，也與他們保持良好的「亦師、亦客、亦友」的關係，透過這層關係，打破資訊不對稱的藩籬，讓房仲老鳥Hold住議價節奏，藉由房仲菜鳥幫忙了解真相。
通常房仲老鳥，想的是如何成交並賺到最多的服務費，所以對於來回議價有他的一套。但是，如果是房仲菜鳥，他就單純地以為，把賣方底價掀出來讓你知道，也許就有機會成交。
因此，若能在掌握屋主可能底價的情況下，搭配對供給需求面、價格趨勢面的精準修正出價，就有機會用便宜理想的價格，讓房仲幫忙談到成交。當房仲感覺你可能是他未來可以長期配合的買房客戶，也不會想要一次就賺飽你的服務費，同時樂於幫你達成使命。
最後，誠如黃坤鍵所強調，房地產最迷人的地方，就是它不是標準化商品。因此，想要找到好的房地產物件，就是必須善用工具，認真且務實地做功課，才能精準出價便宜買好房。
不過，提醒讀者一個好消息。從現在起，你不用像黃坤鍵一樣，靠著辛苦認真大量寫筆記與手寫計算，來訓練自己的預測功力，因為有了地產軍師紅色子房的網路分析工具的協助，絕對能幫助你在做功課的過程中事半功倍！
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作者介紹
紅色子房（本名蘇明俊）
外資法人機構地產軍師 投資自住族群觀念導師
CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商高力國際不動產投資部董事，台北科技大學兼任講師，商周BW理財網、Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務，產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
紅色子房粉絲團：https://www.facebook.com/redipartners
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