【住展房屋網/台北報導】上週四央行召開今年首季理監事會，會後果然如外界先前預料，決議利率維持不變連15凍，續創史上最長紀錄。不過彭淮南總裁針對房市的相關談話，外界也相當關注；這回彭總裁說房價終於止漲、房市趨穩。不過住展房屋網企研室認為，這毋寧是從金融端切入的觀點，就整體住居市場的角度，並沒有如此樂觀的本錢。
從官方實價登錄資訊來看，房價確實出現止漲訊號，去年買賣移轉棟數更創SARS以來新低，說明房市之資金交易狂潮暫歇。事實上，央行和行庫很早就在「未雨綢繆」，從平均房貸成數普遍壓到七成左右，就說明金融機構早就在替可能的房價修正作準備。
然而，如果我們回來看市場供需結構或趨勢，真正考驗才開始。首先，今年容積獎勵新制上路，導致去年就出現搶照潮，這些新供給量還在伺機而動、擇期推出；先不論其價格，光供給大幅增量這一項，就足以對房市造成一定程度影響。
不過更嚴峻的是需求面變化，這才是從過去到未來，國內房市最大問題。或許情況沒一些國家或地區嚴重，因為我們並沒有各城市角落看到成群無家可歸的遊民，但住宅市場現況確實是扭曲、不健康的。
表面上，國內房屋自有率超過八成五，然這是從物(房屋為自然人持有)的角度看；根據學者估算，其中多數有屋族只有一棟房子，代表有為數不少的房子，是集中由少數人持有，無論目的是收租、置產節稅還是短線套利，而這些第二、第三房持有成本太低，遭閒置、空置情況相當嚴重，形成資源嚴重浪費。
至於好不容易存錢買窩的有殼一族，負擔則明顯加重。住宅需求動向調查顯示，去年雙北市房貸負擔率平均達五成；這意味著，受薪階級每月收入約有一半都拿去繳房貸。其實不用分析複雜的統計數據，看看七年級平均薪資三萬多一點，但現在雙北市一線區房價卻動輒40、50萬/坪以上，就知道想要買一棟房，只靠月薪根本不可能。
就更不用說無殼族，或許是相對少數，但租金跟著房價年年漲、物價也漲，但薪水沒漲；別說擁有個溫暖小窩，連在工作地點附近租個像樣的住所都難。
這樣的問題，國發會前主委管中閔日前接受周玉蔻電台訪問時也承認，他還說相關法令通過也無法使企業替員工加薪。然住展企研室認為，官員不能只有嘴巴上承認，行動上仍應積極因應。至於有關彭總裁的樂觀看法，則不能太過苛責，畢竟央行管的是金融、是雙率，並不是住宅或住居市場。
不過住居市場的大問題，不只在一般青壯族群居住愈來愈難，人口結構的劇變，才是最大威脅，那就是早就回不去的少子及高齡化。少子化影響未來住居市場剛性需求量，快速高齡化更直接挑戰現階段住居市場欠缺的軟硬體調整更新。這些部分，都沒有看到政府有做出任何相關因應。
事實是，目前住宅市場的問題和年輕人低薪現象，或教育改革謬誤，乃至財富地位階級世襲化，全都系出同源，那就是發展成果的分配出了極大問題。至少這點彭總裁特別提出，接下來就要看，從房地合一課稅開始，現在這批官僚和政治人物，到底是要繼續炒短線，還是開始真正替台灣的長遠發展著想！
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