不循「正常管道」向台灣當局送件申請，中資熱錢從檯面下湧進台灣房市，但內政部僅從法規面做修正，卻做不到全面普查與徹底執法，實質效益不高。
★作者
文◎馬斯克
開放中國人來台灣買房置產的消息，最近又被炒得沸沸揚揚，原因是內政部三月十九日公告，增訂中國人民取得台灣住宅集中度以總數的一○％為上限的新規定。甚至有教授怒問：「這樣對嗎？」
台灣人會恐慌不無道理，畢竟中國在經濟崛起後，中國人近年在全球各地大肆收購不動產，多引發當地民眾不滿，全球不少人士甚至以米高梅發行的反華電影「紅潮入侵」，來形容中國人在全球炒地皮的行為。
檯面下的買賣才是問題所在
可是，事實上，內政部新公告的規定是趨嚴而非放寬，因為台灣並不是今年才開放中國人來買房子，而是早在民國九十一年就已對中國人敞開買房大門。但從九十一年到去年底為止，中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅一八一件。
雖然案例不多，但若從時間軸來觀察成交數，近年成交量能已顯著爬升。民國九十一年至一○○年底，成交數量僅五十年；但自一○一年元月至一○三年底，短短三年內成交量急速累計達一三一件，顯示中資來台買房的量能正在加速當中。
從官方統計上看，中資來台買房的數量仍少，所以內政部重申，開放中資買房沒有炒房疑慮，也不致於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻：「一旦你在廚房看到一隻蟑螂，之後就會遇到牠許多親戚。」
官方統計中資來台買房的數量之所以偏低，是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請，程序繁瑣且曠日費時。首先，要在中國當地申請涉台公證，再將涉台公證書送予我國海基會驗證。
待拿到海基會文書驗證後，再向購買不動產所在地的地方政府地政機關申請核准，若地方政府核准，則須把相關文件送至內政部查覈。若有國安疑慮的成交案件，尚須國防部與國安局經手審查。假設一切都合法無虞，此時中資就能拿著相關文件到地政單位辦理買賣移轉登記。
如此複雜的審查程序，不只要「有錢、有閒、有耐心」，更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道，能不能到台灣買房子呢？答案，還是有的。
據知情人士指出，近年中資避開正常管道，轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況，大致有三類：第一類、專炒預售屋。
內政部放任中資炒紅單
根據內政部所制定的「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中，大陸地區人民、法人、團體，或陸資公司申請在台「取得、設定或移轉不動產物權」，都必須經過重重審查；反過來說，只有需要辦理移轉登記的「成屋」，才要經過審查，但屬於「權利買賣」，毋須辦理移轉登記的「預售屋」，則完全不受約束。
法規上的漏洞，吸引中資來台炒作預售屋，所以近年常有「陸客賞屋團」躍上新聞版面，正是由此而來。
中資買台灣預售屋，其實就是「炒紅單（購屋預約單）」，買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者，從中狠撈一筆。在中國，一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓，類似於台灣預售屋「換約」機制，所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生，炒起來更是得心應手。
第二類，繞道第三地，變身成外資。為了避開「中資」這個敏感的標籤，中國企業或富豪寧願先在其他國家設立子公司或空殼公司，再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場，無論是土地開發或個體戶買賣，都變得相對簡易。
中資所鍾愛的第三地，較常見者如香港、新加坡、英屬開曼（或譯蓋曼）群島、英屬維京群島等等；利用外資名義來台買房，除了審查手續與時間縮減外，還能享有優惠稅制（房地合一稅將外資售屋利得調高至三○％，實施後將無法省稅）。
最著名的例子就是中國萬通地產，該公司藉由新加坡子公司名義，在淡水小坪頂推出「萬通2011」新建案，就是成功繞道來台的代表。
鱷魚混在鮭魚群中回流
第三類、借人頭。外資公司名義雖然好用，但比起假人頭還是相對複雜，所以用假人頭、以借名登記方式來台買房的中資，數量上較假外資更多。
至於購買台灣人頭的途徑，手法是千奇百怪，但大致可分為兩種方式，第一種是買個體戶，第二種是買公司戶。所謂個體戶，就是買台灣民眾個人的人頭，如台商人頭，或台灣一般民眾人頭；買人頭要付「人頭費」，人頭費有一定行情價，且會隨市場波動。無論是中國或台灣，總有仲介專門為大客戶找人頭，如果客戶出得起費用，根本不用自己找人頭。
另一種則是公司假人頭，中資在檯面下先掌控台商公司股份，檯面下協議由兩方自行簽訂，唯負責人還是掛台灣人名字，日後再以台商名義回台購買不動產。
據業者表示，中資假人頭買房防不勝防，這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館，近年十分盛行。先前房市熱絡時，很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶，事實上台商哪有這麼閒，一天到晚回台灣看房子、買房子？其實有一部分是假人頭來的。
從整體來看，中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決，而內政部僅從法規面做修正，實質效益不高。若想防範紅潮入侵，卻做不到全面普查與徹底執法，恐將為時已晚。
