撰文：今周刊編輯團隊；攝影：蕭芃凱
即將到來的房市329檔期，六都加上新竹的推案總銷金額竟高達8223.2億元，創下逼近天量的史上第2高紀錄；然而又一次的，在漂亮的數字背後，藏著不安訊號。
「部分建商，其實是抱著『放手一搏』的心態推案。」《住展》雜誌發言人陳炳辰觀察，去年下半年金管會與央行陸續加強控管後，市場買氣逐漸降溫；但在建商這端，這些年加緊趕工開發後，不少大案的接待中心、媒體宣傳、銷售人員等成本已經規畫支付，箭在弦上、不得不發。
相對於趕工中、等待推出開賣的可觀案量，各界對市場後續買氣的預判，卻有著恐將由盛轉衰的理由。「台灣的房地產市場，好久沒有『景氣循環』了啊！」景文科大財金所副教授、長期為政大信義不動產研究發展中心編寫年鑑的章定煊說：「從中美貿易戰開始，到現在，這一路走來不斷攀升的房價，可說都是『多出來的』房地產行情。」
2018年中美貿易戰開打，牽動台商加速回流，帶動一波房地產熱潮；隨後又逢香港爆發反送中事件，觸發港人來台置產，乃至於新冠疫情讓市場利率大降，且國內防疫得宜，推動房市需求。接續又逢AI浪潮帶動台股狂熱，而後是新青安政策上路催動買氣，「每一次，都是無關房市正常供需週期的強心針。」章定煊說。
在他的觀點中，2023年8月推出的新青安政策尤為莫名，「這個專案，引導了部分原先購房能力較為受限的民眾提早進入市場，承接建商的預售屋，形成所謂的『最後一隻老鼠』現象。」無論如何，在連串「非經濟因素」的加持下，台灣的房貸餘額占GDP比率已經超過4成，明顯高於日、韓等亞洲鄰國，成了國際間的畸形現象。
另外，也有房地產業界人士認為，新青安不僅讓後續長期的購屋買盤「提早發酵」，且其中恐怕也夾雜部分財務調度能力較弱的投資客，「若因房市整體交易下滑，投資客開始降價求售手中其他物件，房市信心恐會加速潰散。」
不只是投資客的動向必須留意，章定煊預估，今年上半年房地產市場可能出現成交量極度萎縮的「窒息量」，市場流動性恐將嚴重不足，首當其衝的，「是代銷和仲介業者面臨生存危機，接下來，甚至可能導致部分小型建商倒閉。」
相較於目前全台共有1.3萬家便利商店，房仲業在街頭巷尾的據點數量不遑多讓。據截至今年2月的統計，全台共有多達9796間房仲據點，某種程度，呼應著房市一路熱絡的現象；但不動產聯盟理事長林正雄稍早也悲觀預測，今年房仲業恐有2成據點面臨關門命運。
拔河，比的是氣長，建商能否挺過「雙殺困境」將是觀察重點。章定煊表示，若有建商率先大幅降價、開出第一槍，就可能會引發「破窗效應」，導致房價全面下修。
去年底宣布暫停購地的興富發動見觀瞻。事實上，早在10年前，興富發也曾因為「開出第一槍」引發震撼。在2012年初的公司尾牙活動中，時任興富發董事長的鄭欽天拋出一句：「北市房價看跌15%、開價最低殺到7.5折！」消息傳出後，立刻引來同業一陣叫罵；但那年的台北市全年移轉棟數，也真的改寫了10年新低。
房市冬天似近，建商的營運策略早已轉向；至於購屋、換屋或有投資需求者，也該針對區塊選擇、介入時機、議價策略等重打算盤。你，準備好了嗎？
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