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慶祝行情軟趴趴 房市捷運神話將破滅?

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慶祝行情軟趴趴 房市捷運神話將破滅?

【住展房屋網/台北報導】在北台灣房地產市場中,捷運就是房價增值與保值的超級保證,只要捷運到的地方,就是房價上漲的時刻。過去十幾年來,這項定律未曾改變,即使是捷運也成為買房的一盞明燈,所以博得房地產「不敗神話」的美譽。 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,捷運題材對房市的挹注,大致可分為「定案、開工、完工通車」三階段,每一階段房價多有明顯上揚;尤其是通車前後,房價通常會出現一波慶祝行情。而就在今年年底,北台灣預計有土城線延伸頂埔段、桃園機場等兩條捷運線將通車,沿線房價卻看不到慶祝行情出現的跡象。 

頂埔段通車 房價竟應聲倒地

據住展雜誌觀察發現,雖然捷運土城線延伸頂埔段通車在即,但土城房價非但沒漲,反而急遽下滑。從表一中來看,土城區新成屋、預售屋平均房價從今年3月開始出現溜滑梯式發展,到5月已落到41萬/坪。 

今年以來,土城區平均房價下跌1.2萬/坪,跌幅約2.8%;若從2月份高點起算,則已跌了2.1萬/坪,跌幅約4.9%。今年共有皇翔、大同、華固等三家上市公司在土城房市廝殺,但大型業者搶進似乎不見加分效果。 

機場線沿線 強勢區域兩極化

住展雜誌企研室經理何世昌表示,機場捷運線沿線大致呈現漲跌互見的分歧走勢。機場捷運線所經過新北市的行政區中,以林口與泰山房價表現最為強勢,今年來漲幅分別為2.7%、1.6%。 

林口上漲區塊,主要在捷運A9站周邊,一直到扶輪公園一帶,此一範圍內的新建案成交底價仍居高不下,將整體房價再往上墊。然而,仁愛路二段以北區域(後段),因距捷運站較遠,又缺乏建設題材,房價反倒往下走低。 

泰山則是機場捷運線中較易被忽略的區域,但因泰山共設有三座捷運站,密度相當高,且與相鄰的新莊副都心動輒5、6字頭的房價相比,泰山3字頭房價低上許多。在基期偏低的情況下,泰山房價仍在穩健補漲當中。 

直達站發威 龜山房價飆

至於機場捷運行經桃園的行政區,僅有龜山房價還算穩健,今年前5個月已大漲4.4%。龜山房價最強勢的區域在林口新市鎮龜山段,即林口長庚商圈一帶,理由是捷運A8站是機場捷運少數的直達站,往返台北火車站通勤時間短,且房價又比A9站周邊低,所以補漲速度驚人。 

雖然今年以來,機場捷運線沿線有三重、泰山、龜山、林口等四個行政區房價持續上漲,但新莊、蘆竹、大園與中壢等四行政區房價卻走軟,形成「四強四弱」等格局。其中,新莊區小跌0.7萬/坪,跌幅約1.3%;蘆竹區下挫0.7萬/坪,跌幅約2.6%;大園與中壢跌幅則較重,連袂跌掉0.9萬/坪,跌幅分別約為3.3%、3.4%。 


通車行情失靈 現在買正划算?

何世昌分析,97年即使全台房價因金融海嘯而下修,但年底南港東延段通車,使當年度南港房價逆勢連漲三季。但今年土城線延伸頂埔段、桃園機場兩條捷運線,通車前的慶祝行情卻已不復見。唯好處是,自住購屋者可以用相對低的價格,在捷運沿線購屋。 

何世昌解釋,捷運神話破滅的主因有三,第一是稅改加深買方跌價預期性心理,買方多已不願追價;第二,機場捷運通車延宕數次,部份區域房價卻已提前反應,以致於通車行情不再;第三,個別建商在不同區域啟動價格戰,房價助跌不助漲,都是促使通車行情失靈的原因。

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