【住展房屋網/台北報導】容積獎勵上限已從今年7月1號起正式實施，凡7月1號以後送件申請建照的新建案，容積獎勵都比以往少，意謂同一塊地能蓋的樓地板面積變更少，土地開發利益也隨之降低。有業者聲稱，容獎上限實施後，建案成本將會提高，房價更難降了；甚至有業者說，當成本上升，就會轉嫁到房價上，以後買房子會更貴。類似說法真的可信嗎？
住展房屋網企研室指出，自今年7月1日起，全台都更地區容積獎勵總上限為50％，海砂屋、輻射屋總上限為30％之，至於其他地區總上限則一律下調至20％。當容積獎勵減少，每坪土地能興建的建物坪數就變少，建商的推案成本就會上升。
業者之所以會認為容獎限縮，房價更難下跌，主要是以成本論的角度來作論述。確實，在資本市場中，產品售價通常會隨成本提高而上揚，將增加的成本轉嫁給消費端，生產者才能維持固定比例的利潤。
這種說法理論上並沒錯，但錯就錯在忽略了市場情勢。當房市由賣方市場轉成買方市場，「訂價權」就不是建商而是購屋者；即便建商不信邪硬要開高價，也會落到乏人問津的窘境，若想轉嫁成本是日益困難。
所以，買方市場房屋價格的訂價策略，是要訂在買方能夠接受的範圍，而不是以往「成本＋利潤＝售價」的訂價模式，否則房子就很難賣得掉，業者手上積累的存貨只會越來越多。
換言之，房價是買、賣雙方認知上的最大共識，唯有兩方都認同價格合理才會成交。成本因素只是構成房價中的一小環因素，成本增加房價更難跌這類說法，並無法在買方市場中得到印證。
當然，業者也有解決之道，例如降低營造成本，東省一點、西扣一塊，這樣整體推案成本反而會減少，房子便宜賣照樣能活下去。畢竟，台灣購屋者買房子最在意的還是價格，價格決定一切，至於施工品質呢？通常是等到出事時才會去注意。
這說起來反而有點悲哀，但卻是不可否認的事實，如果購屋者以為買到便宜的房子就是賺到，卻不知箇中玄機，這是值得憂慮的。
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