【住展房屋網/台北報導】繼稍早大同板橋舊廠(實際位在土城)號稱降價後,上市建商全坤建設,去年推出位於北萬華的「全坤雲峰」,據悉也高喊降價,宣稱打七五折不二價銷售,市場紛紛解讀這是有感降價,還說將引發骨牌效應。然住展房屋網企研室認為,事情沒那麼單純。
首先,該案今年稍早其實就已調降表價,面淡水河景觀戶從去年盛傳開價要破百萬,降到95萬/坪,實際成交約8字頭(平均),非景觀戶最低開價則僅70多萬一坪。以一般議價空間計算,實際成交價應可見6字頭,這大概也就是新聞揭露的81萬打七五折。甚至,同樣在北萬華一帶,近期實際成交價大部分也都落在6字頭,超過70萬/坪者其實是相對少數。
另一需注意的還有,無論是去年盛傳要開出百萬天價,還是目前的所謂降價,該案的整體定價策略並沒有變,也就是高低樓層、有無景觀的產品,價差拉得很大,而低樓層原本就是低單價戶,所以根本談不上什麼破壞性價格。
當然要說全坤該案降價也沒有錯,但其實只是修正回到該區近期一般行情,也等於之前開價確有過高、膨風嫌疑,況且高樓層還是要賣區域天價;同理,也適用於大同土城案,其成交價也只是回歸一般行情,根本稱不上是俗俗賣或真降價。
因此,全坤萬華案號稱打七五折賣,是不是真會引發所謂降價骨牌效應,嚴格論還言之過早;畢竟以全坤案來說,一來其高低樓層根本是兩種產品,行情當然不同。同理,北萬華、南萬華條件也不相同,甚至也適用於北市其他行政區。
更何況各建商財務狀況亦不同。以上市櫃建商來說,或許如冠德馬玉山所說,現在握住現金最重要,有立即性融資壓力的成屋當然要盡快消化,全坤萬華案可能就是一例,但如果是預售案就又另當別論。甚至不同建商,經營策略也不同,因此所謂讓利手段,可能換成建商提供公司無息貸款給消費者等。
不過全坤案降價,住展房屋網企研室認為說明了一個事實,那就是除非真是透過一般市場交易獲得的土地,否則這幾年推出的合建或都更案,土地成本並不像業者說得那麼高;其開價老高,甚至屢創區域天價,和成本無關,基本上就是隨著景氣開高。況且合建或都更案,區位確實相對佳,業主自然更敢開價。
然而如今景氣翻轉,看跌房價氣氛變濃,情況當然無法同日而語;尤其同樣面臨高額房屋稅,甚至還有明年實施的房地合一稅及將調高的地價稅,地主或投資客很難比建商撐得久,現在出脫可能少賺,但至少省一些稅。而這意味著,一些所謂地主保留戶或轉售戶,可能就是消費者可撿便宜的標的。
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