新屋交屋潮將至 未來房市最大變數

新屋交屋潮將至 未來房市最大變數

住展房屋網 2015-07-13 09:46

【住展房屋網/台北報導】稍早某房仲業者發佈一則相當值得深入探究的議題,那就是新建物對比整體房市交易量的比重,這幾年正悄悄上升中。 


該房仲業者應是引用官方買賣移轉棟數資料進行統計,發現近一年房市交易雖量縮,但新屋交易量,也就是第一次登記棟數卻反增。就以今年前五月來看,全國買賣移轉棟數僅略高於11萬棟,但第一次登記棟數卻超過4萬4千棟,比例上已達四成;分區來看,桃園市比重將近47%是六都最高,台南市也達45%以上(不過首次登記與非首次登記的實際數字約是3400:7500),但真正第一次登記棟數較多的是新北市及台中市的6,300棟上下,不過兩市買賣移轉棟數分居全國前兩高,因此比例上稍低。 

然而第一次登記與買賣移轉棟數的比例逐年爬升,就過去數年來看,並不是前者增加,而是後者衰退,原因則包含中古屋價格跟著新案市場齊漲,信貸政策壓抑,及推稅改造成的觀望氣氛等等;還要注意的,是都市更新條例宣告違憲後,一些買老舊房屋等待都更改建獲取暴利的模式暫時卡關。總之,在種種原因交互作用下,房市整體交易衰退,但建商推案交屋似乎相對較不受影響。 

新屋量占整體交易量比重大增,明顯代表新供給量暴增,這對房市中長期價量來說肯定有影響;像SARS前景氣不佳,很大原因就是新供給暴量所致,當時新屋釋出量甚至達買賣移轉棟數的六成;相較之下,房仲業者指出,今年前五月比例拉高到四成,但雙北市部分的比例仍算低,因此未來房市可望軟著陸。 

這樣的論述,放在台北市或許正確,因為根據住展房屋網企研室統計資料及觀察,近五年台北市新屋供給量,就算加計預售屋量體都不算大。然而,新北市就不是這樣了。 

其實這些年不只是桃園市,新北市重劃區的案量更驚人,而桃園購屋者一般仍多偏好成屋,因此潛藏的預售(未交屋)案量有限;但新北市預售案量多且大,而且大概在今年下半年後就會陸續進入交屋高峰,包含近三年推案大量的淡海及林口兩大新市鎮,或五股洲子洋,甚至一度當紅的新莊副都心,大概都屬此類。 

另外,從上市櫃建商近期紛紛傳出營收『捷報』,亦可推知類似訊息;因為這代表建商終於把房子蓋好、交屋、入帳,對建商而言是營收大增,但對整體市場來說,就代表龐大的新供給持續釋出。甚至如果再考慮本月剛上路的容積獎勵上限新制,所引發的搶請建照潮,未來數年供給量恐怕還會『源源不絕』。

總而言之,現在看新屋釋出(交屋)量,或許還風平浪靜,交易量縮主要是中古屋成交量下滑;但接下來以新北市多個重劃區為首,都將陸續進入交屋高峰期;因此住展房屋網企研室預估,至少以新北市為首,第一次登記與買賣移轉棟數總量的比例,很可能在短時間之內暴增。而這個新供給高潮,堪稱人口紅利歸零之外,未來房市的最大變數。

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