「房價所得比」已成落後的誤導指標│理財周刊

「房價所得比」已成落後的誤導指標│理財周刊

理財周刊MONEY WEEKLY 2015-08-13 15:42

文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:板橋區孫小姐問:最近新聞報導,明年公告地價要往上調,屆時,地價稅又會往上漲,聽了讓人「薪情」很不好。房屋稅才剛漲,怎麼地價稅也要往上漲?況且薪水一直紋風不動,甚或還出現倒退情況。

A:

這幾年,政府為了抑制飆漲的房市,陸續提高交易所得稅(奢侈稅、資本利得稅及土地增值稅),也提高房地產的持有稅(房屋稅、地價稅),確實讓人民有「萬萬稅」的感覺。

 「公告地價」(課徵地價稅之依據)每三年公告一次,明(2016)年1月1日剛好碰到三年一調的時間點,而「公告土地現值」(房地有買賣時,課徵土地增值稅之依據)則是每年的1月1日公告。

 不過,別忘了,明年1月1日就要實施房地合一稅,也就是說,明年的1月1日,房地產有三件大事在同一天發生。這也代表著,民眾未來的持有成本將往上調高,而是否如一些房仲業者所預料,調漲幅度恐怕會寫下1994年以來的新高,則值得觀察。

 基本上,政府傾向調高公告地價及公告土地現值的政策方向不變,但在調整的方向上會參考一些指標。其中,有關於「房價所得比」部分,要提醒主管機關的是,內政部營建署所公布的第一季房價所得比,相對目前(8月)的時點已落後達5~6個月,更何況,第一季所調查的數據,由於有農曆年過年的放假因素在內,其統計結果的參考性是要打點折扣的,再者,實價登錄資訊公開前亦有去頭去尾的問題。

 營建署於8月初發布的第一季房價負擔能力指標統計,除桃園市外,其他五都「房價所得比」及「房貸負擔率」等兩項購屋痛苦指標,均創調查以來的14年新高。

 根據《自由時報》分析,台北市房價所得比達16.16倍,等於要不吃不喝超過16年,才可能在北市買得起房;台北市貸款負擔率達68.63%,也就是說,如果要在北市買房,家戶所得中近7成得用來繳房貸。

 對比貸款購屋「333法則」:家庭月收入1/3繳付房貸、1/3日常生活支出、1/3儲蓄為以備不時之需;但在北市購屋,光房貸就占家庭可支配所得近7成,故購屋痛苦程度乃全國最高是可以想見的。

 若只是從表面來看,今年第一季全國房價所得比為8.46倍,台北市為16.16倍,而貸款負擔率全國平均35.94%,台北市為68.63%,由此觀之自然會覺得數據往上攀高。依據營建署的該項統計數據,可以想像,政府又有「藉口」針對房市祭出更多管制措施。

 殊不知,房市從2011年6月1日實施「奢侈稅」後,房市即逐漸由多翻空,經過實價登錄、信用管制、豪宅稅、囤房稅,再到調高房屋稅稅基和稅率等,房市買氣急凍,房市反轉急下的情勢已然出現,此從去年第四季就明顯在走下坡,今年上半年更加明顯,如上半年的買賣移轉棟數僅13.5萬棟。從這種情況來看,正如5月份筆者在本刊第七六八期即預測,今年全年恐怕只有25~27萬棟。

 此外,目前市場已發生建商不得不降價的情形,尤其某家建設在銷售萬華區新成屋時,竟喊出「75折」的降價手段,不啻一大震撼。

 再從房市的一些現況觀察,以前房屋代銷業者都採「包銷制」(從企劃到銷售),但今年以來,不僅改為「純企劃」─只幫忙做銷售企劃,不再包括廣告費在內全部包銷,甚至還傳出「棄守」工地之情事,亦即,將整個銷售團隊的人員全部奉送給建商,以撙節人事管銷。

 更有甚者,過去專以賣中古屋為主的房仲業者,現在竟有建商找上門,要把手中的新成屋交由房仲業者來銷售。

 以上諸多現象,無不凸顯房市景氣已大不如前,過去建商從房市賺錢如流水的好光景已不再,而代銷業者以前一開案或賣兩、三個月就完銷的情況也大不如前,現階段大部分代銷業者都有「度小月」的心理準備。

 倘若主管機關始終執著於房價所得比或貸款負擔率「居高不下」,而無法體認該指標為落後指標,甚至將其「誤導」為指標,而在誤判資訊的情況下,認為一定要大幅調高「公告地價」或「公告土地現值」,恐怕會引發更多的民怨。

 畢竟,台灣目前有八成五以上的房屋自有率,「公告地價」或「公告土地現值」的向上調高,對他們的荷包是否縮水,具有相當大的切身的關係,更重要的是,一旦買賣移轉棟數急遽下降,恐怕連稅收都會大幅縮減。

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【原文刊載於《理財周刊》781期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

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