公告地價大漲 地上權住宅GG了

公告地價大漲 地上權住宅GG了

住展房屋網 2015-12-22 10:19

【住展房屋網/台北報導】台北市政府宣布調漲公告地價,自明年起12個行政區平均公告地價大漲約30.4%。住展房屋網企研室指出,公告地價大幅調高,首當其衝就是地上權、以及使用權住宅市場,未來每年要繳納的地租金將大幅提升,地上權住宅價格修正壓力與幅度恐怕會超乎預期。 


我國地上權住宅或使用權住宅,雖然不必繳納地價稅,但每年仍需繳納地租金;而地租金的計算基準,就是公告地價。當公告地價大漲三成,等於每年要繳交的地租金也成長約三成,稅負猛然加重。以最具名氣的地上權案「台北101」來說,每年地租金就增加將近6,600萬,暴衝到2.86億元,十分驚人。 

至於使用權住宅(即無法分割貸款的地上權標案所興建之住宅),理論上雖然要由得標的建商負擔,但建商多在契約中將稅負轉嫁給買方,意味著購買使用權住宅的消費者都得繳地租金,躲都躲不掉。 

業者在標到設定地上權土地時,考量到國人對地上權住宅接受度不高,所以一度以「高投資報酬率」作為訴求,號稱年投報率可達3%~5%,來促進地上權住宅銷售。但萬萬沒想到,明年公告地價大漲三成,將會侵蝕名目投報率,再加上高額的房屋稅,住展房屋網企研室評估,地上權住宅實質投報率要達到3%,可能如阿婆仔生子,困難重重。 

總而言之,地權住宅原本銷售就相當辛苦,現在又遇到公告地價調漲大風暴,未來路途更為艱辛,讓許多人措手不及。高持有成本、卻沒有土地所有權,這兩項致命因素讓地上權住宅成為票房毒藥,似乎已是不可諱言的事實。 

但衝擊更大的,恐怕是將來國產署更難倚靠標售地上權籌錢。先前國產署為了讓設定地上權土地更具賣相,費了好大工夫從法規面下手,讓地上權可以分割貸款,提升業者標地意願。 

但在北市大漲公告地價後,地上權住宅將更乏人問津,業者更不會去投標地上權土地,未來國產署地上權標售案若價格沒有大幅向下修正,不斷流標已是可以預期的事。

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