U型谷底盤整 2016房市只會更險峻│理財周刊

U型谷底盤整 2016房市只會更險峻│理財周刊

理財周刊MONEY WEEKLY 2016-02-04 14:06

房地產會客室 主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:大家都說房市會不好,但今(2016)年初媒體報導,寶佳集團宣稱要積極購地,這代表房市要反轉了嗎?

A:房市從2014年底確定由多翻空,迄今才一年多的時間,以這波房市從2003年SARS過後開始上漲的態勢,多頭走勢超過10年,拉回修正「U型谷底盤整」3至5年是跑不掉的,而2016年的房市,並不會因為一兩家建商想要購地就反轉向上,其實就市場現況加以觀察,反而會更加險峻,主要原因在於大家都忽略了短期重稅罩頂的嚴重性。

 今年初,媒體曾披露上櫃的長鴻營造發生跳票情事,外界就擔心這會不會是房市走空後,單一的跳票事件,還是會引發如1999年本土性金融風暴後,不少建商股票下市的「骨牌效應」?

 就台灣有84%的住宅自有率來說,雖然政府持續打房,要將房價壓抑下來,而房屋所有權人雖可接受「緩跌」,但也深恐房價驟跌或崩跌,故建商若也像房仲業驚爆倒閉潮,恐不利於股價與整體產業發展。

 為何我會認為2016年的房市會更加險峻呢?除了長鴻營造事件外,就我在房地產第一線的接觸,某家專營豪宅產品的房仲業者就曾透露,南部有某家小型建商也傳出跳票事件,此外,某家經營衛浴設備的業者也表示,台中某家有生意往來的地區型建商,財務出現缺口,導致周轉失靈,只是因為後兩者都非上市櫃建商而未被報導出來。

 另外,某公會的總幹事也曾私下表示,有某家建商房子銷售不佳,希望協尋合作對象,或是以批發方式「切貨」了斷。

 有家名列營建業「優等生(獲利表現好的建商)」的建商老闆,私下也坦言,「2016年不樂見退房的人比買房的人多」,他說,政府打房,買氣停滯,過去預售案可能賣五成後就開工,邊建邊售,但今年大家普遍看空房市,預期房價還會下修,致過去買預售屋的人,即使房子已經蓋好,也沒意願交屋,或索性依契約規定讓建商沒收總價15%。因此,在這個氛圍下,想要出清餘屋都很難,若已購客戶又想退屋,就會形成「退屋」件數比「賣屋」件數多的情形。

 過去房市大多頭的13年,雖然建商普遍「賺飽飽」,即使政府打房後,房市成交量大幅萎縮,2014年仍有32萬餘棟的交易量,而2015年大約是29.5萬棟,並且大台北地區房價也已下修超過10%,不過大部分建商還是認為,用過去賺的錢,「應該」挺得過未來的空頭市場。

 問題是,營建業常是以「土地融資」、「建築融資」方式向銀行貸款,而金融業也是很現實的,為因應風險管理,常會因景氣欠佳而「雨天收傘」。一般來說,銀行也是希望建商能趕快把蓋好的房子「交屋」給購屋者,以便償還土融及建融,這兩項融資貸款一旦轉由購屋者承擔,金融業的風險即告解除。

 因此,當建商手中的房子無法順利「去化」,而購屋者又出現「退屋」情況,造成手中的「餘屋」過多,財力不夠雄厚的小型建商就可能出現財務周轉問題。

 而大建商就能倖免嗎?這也該打個大問號,因為,在房市大多頭時,銀行大都願意支持建商「借新還舊」,但當空頭市場降臨時,遊戲規則隨時會改變,因此,若是房子一直賣不掉,即使過去建商賺得再多,恐怕也開始要「蝕老本」。

 再看《經濟日報》報導,指房市景氣低迷,營建股股價頻破底,讓建商籌資計畫緊急「喊卡」,像興富發就公告,30億元公司債「確定不募了」。此外,寶徠、國揚也撤回募資,房市、股市吹起寒風,讓建商募資計畫受阻。

 一般來說,建商取得融資的管道,一則來自於銀行的土融及建融,另外,則從集中市場透過發行公司債或現金增資,從投資大眾手中募資。但現今,營建類股普遍大跌,除非銀行認定公司財務結構健全,還款能力佳,才願意以「借新還舊」方式供建商循環運用,如今,連來自股市募資的管道,都因為股價跌跌不休而「卡住」,恐怕建商未來的處境會更加困窘。

 再看最近媒體也相繼報導,因買氣差導致多家指標上市櫃建商醞釀今年不準備推新案,而改以在建案及成屋餘屋促銷為重點;由此不難理解,建商已因大環境不如預期,而不敢貿然推新案。

 但這又怕有連鎖效應,因為上市櫃建商若不推案,則在手中建案或餘屋慢慢去化後,會在某一年度因為沒有完工的建案銷售業績進帳,勢必會導致股價缺乏推升動能,終致投資大眾不再青睞,股價下滑機率一旦升高,就可能誤蹈惡性循環陷阱。

 因此,當務之急應是建商要格外重視餘屋去化,以免出現財務周轉之流動性風險,金融業者則要積極控管土建融與房貸,避免誤蹈系統性風險陷阱。

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