今年房市表現將比去年好｜《Money錢》

《Money錢》專欄 2016-02-14 17:30

今年房市表現將比去年好

好笑吧，1月16日選舉那天，我人走到了投票所，卻沒決定選哪一個政黨？過去幾十年，有幾次工作機會可以選擇留在國外，儘管機會不同，決定倒是一致：選擇在台灣學習、工作、成長、終老。

說台灣優點多，卻也不完美，其中比較不能忍受的就是房子醜，尤其是鐵皮屋，照說台北是首善之區，但違建與鐵皮屋仍隨處可見。好不容易前幾年兩岸關係改善，台北在世界有了全新的定位，加上金融海嘯後各國狂印鈔票，使房價直線上升，老舊房子有了新價值，台北的改建、都更才逐漸熱了起來⋯⋯

現代社會競爭激烈，大家都把心思花在工作上，除了謀生，工作也是實現人生價值觀的手段，甚至成了人生的目標！透過工作，讓我們結交更多的朋友、到想去的地方旅遊、住更舒適的房子⋯⋯

擁有好房子一直是華人的人生目標之一，可惜近年台灣面對全球化競爭，薪資不進反退，仇富心態蔚然成風，使豪宅、高房價、甚至建商成了社會集體憤怒的出氣口，加上主管機關憂饞畏譏、各行其是，搞得經濟不好，房價卻居高不下，年輕世代怨天尤人，但願新政府真的能解決這些問題。

2015年全台房市的交易量估計在28∼29萬戶之間，創下2001年全球網路泡沫以來新低交易量。價格方面，根據相關房仲業者逐季統計的房價指數，大多呈現下跌，以「慘」字總結去年房市表現應該相當傳神。

不久前，我曾以水果指數解釋2015年房市何以至此，主因是高單價物件幾乎沒成交量，使得去年房價主要在反映低單價普通物件，尤其台北市蛋黃區過去一向是豪宅成交量最大的地方，一下子少了豪宅成交，看起來跌幅慘重，但其實並不能反映市場真實面貌，與其說豪宅敗給了景氣，不如說是敗給了無知官員和仇富心態。

4 觀點看2016 台灣房市

這奇特的現象，主要是受以下幾個因素干擾：首先是2015年初以來房地合一稅議題的發酵，讓不少人對打房抱有相當大的期待，形成市場的觀望氛圍；其次是2016年初總統大選，多數人認為新政府也許會推出更強的打房措施，晚點買應該有利可圖；第3才是美國聯準會（Fed）的升息影響，以為美國升息將帶動台灣利率走揚，貸款成本加重，若出現拋售潮，屆時再買比較划算。

我的看法明顯不同。我認為2016年有利房市的大環境仍然存在，反而是造成2015年觀望的因素將在今年逐一消失，我預期今年價、量都會較去年增加，至少可以確定，這些打算用觀望換取較低購屋成本的人，在蛋黃區很難如願以償。

觀點1 房地合一稅不會導致房價下跌

今年元旦正式上路的房地合一稅，遊戲規則相當明確，就是「有獲利才繳稅，所得稅率依持有期間遞減」（1年內45%，1∼2年35%，2∼10年20%，10年以上15%），為自住用途、滿6年且無供營業使用或出租者，有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率一律10%。

我曾在2011年撰文〈奢侈稅後的台北房價不跌反漲〉，指出奢侈稅主要目的是加稅而不是打房，房價仍將持續上漲，勸大家能買則買。事實證明我的預測正確，奢侈稅上路1年後，6都房價果然顯著上漲，只有交易量萎縮。

房地合一稅當然也是加稅，不是打房。不同的是，奢侈稅不論賺賠都要繳稅，房地合一稅是賺錢才需要繳稅，租稅負擔其實比較低，既然奢侈稅沒辦法讓房價下來，那稅更輕的房地合一稅又怎麼會打到房價？因此我預期房地合一稅上路後，影響的仍然是量，價格實際上並不構成影響（蛋白區缺成交量就不妙了）。

聰明人心裡清楚，不管現在或將來，稅能夠不繳最好！所以去年底（2015年12月）6都的買賣移轉棟數達3.6萬棟，較11月暴增一倍以上，顯示縱使有人（包括希望有房可賣的仲介）天天唱衰，還是有一群精打細算的購屋者懂得在大限前搶進，享受日後的免稅紅利！

觀點2 經濟前景不佳資金將比以往寬鬆

美國聯準會於去年底將基準利率上限由0.25%升到0.5%，這是2006年以來美國首次升息，不少人早就認為，台灣央行會跟進升息，使貸款成本提高，導致一部分人拋售房產使房價下跌。先不論台灣利率要升到多少，才能看到「拋售」的美妙景象，事實上，央行去年就多次明示美國升息、台灣不一定會跟進的看法，主要是考量2015年國際景氣出乎預料的惡化，已經造成台灣出口連續性衰退、經濟成長率不斷下調。

亞洲各國對應景氣惡化，紛紛將貨幣貶值和主動降息，中國、日本、韓國都陸續實施擴大寬鬆、降息及貶值之舉，對台灣重要出口產業構成相當大的壓力。掌握各項數據的彭總裁，考量到產業發展、人民就業⋯⋯心知肚明台灣不僅沒有升息的條件，還必須被迫降息、貶值來協助企業度過難關。

央行先在去年第3季（9月24日）率先降息半碼，12月15日美國升息後，17日央行又再降半碼，美國升息帶動台灣升息的期待顯然落空，必須強調的是，2016年國際經濟能見度仍然不見起色，亞洲各國可能持續降息及貶值（更可能形成貨幣競貶），若真如此，央行壓力更大，哪可能升息？

簡單說，降息代表更多資金將釋放到市場上，央行連續兩次降息，使得一年期定存單標售利率來到0.351%，不但連續6期創歷史新低，而且是連續15期滑落！我前年寫過，過多游資已對銀行營運構成壓力，公民營行庫早就拒收大額存款，等於直接懲罰最保守的投資人（只想選擇風險最低的定存）。

這幾年我不只一次提到：資金熱潮是推動台灣房市持續上漲的主因，在缺少投資機會下，過多的資金終究有一部分會流入房市，你想，一間市價二千萬元的房子，即使月租只有兩萬元，年報酬率1.2%，扣除相關稅費，報酬率總比沒利息好吧？請記住，央行這兩次降息，已經為下一波房價上漲儲備了不少動力！