南台灣》台南老屋恐跌價15%｜Smart智富

《Smart智富》月刊 2016-04-11 15:05

南台灣》台南老屋恐跌價15%

撰文：林帝佑

2月6日的台南大地震重挫台南房市，與去年同期相比，買氣幾乎腰斬，不少人更延後購屋計畫，賣方在談判籌碼有限下，紛紛轉售為租，少部分則主動降價1成求售，但仍然是「有價無市」。學者分析，房市景氣本就往下走，投資需求減少、自住買盤延後，房價將會持續下探，其中以老舊的大樓議價空間最大，且降價還不一定有人要買。

「有一些洽談得差不多、準備下訂的個案，在地震發生後，因為買方對結構安全有疑慮，就不要了。」住商不動產高屏澎東區協理林祺博表示。國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析，震災後出現這樣的狀況其實有跡可循，民眾會出現以下2種心態微調購屋決策：

喜低厭高：由於地震常造成高樓建築的嚴重損害，加上高樓產品逃生相對不易，便使得購屋者對產品的偏好，轉向較低矮的建築，包含透天厝與公寓。

閻梅琪和台灣房屋土帝公特許加盟店店東薛大川皆指出，震災後透天厝產品的詢問度大增。薛大川舉例，過去銷售某透天厝的社區，每週週末來客量約3∼4組，震災後來客組數翻倍；閻梅琪也說，過去成交10組的客戶中，透天厝頂多占3成，現在則有一半以上是成交透天型產品，只是價格並未有太大的變動。

閻梅琪表示，永康區以地坪24坪∼28坪、建坪55坪∼65坪的透天厝最常見，若屋齡約在15年，總價750萬元左右可以入手；若屋齡未滿10年，則要價1,000萬元∼1,200萬元。

喜新厭舊：一般人對老舊建築的耐震力較有疑慮，因此對屋齡較高者會有一定程度的排斥，轉向工法較進步、較安全的新屋。

雖然921地震後修正建築法規，提高耐震係數等規範迄今已17年，但薛大川表示，現在民眾看房子，只要屋齡超過10年，就會比較排斥，且一定會問工法、結構相關問題。

薛大川分析，過去房市景氣雖好，但台南多自住客，追價意願不高，所以導致價格較實惠的中古大樓反而受到青睞，房價成長幅度較新大樓多出一倍，不過在「喜新厭舊」的效應下，未來購屋考量上，價格不會是最重要的因素，建物的安全性將會受到重視。

據台灣房屋智庫利用實價登錄系統調查，台南市屋齡10年以上的大樓，房價從2013年至2015年成長了21%，現每坪為10萬5,000元，而屋齡10年以下的新大樓，同期間僅成長10%，2015年每坪為16萬1,000元。閻梅琪補充，目前永康區常見的中古大樓屋齡約20年上下，每坪9萬元∼12萬元，若為預售或新成屋，每坪15萬元∼18萬元。

也因多數購屋者的心態觀望，林祺博提及，近期有些大樓屋主主動提出要做「老屋健檢」，以增加買方的購屋信心，「未來，耐震等安全相關的檢驗，將會變成銷售房屋時的必要認證之一。」

「但是，檢查需要時間。」彭建文說，加上台南市平均屋齡高達30年，比全國平均屋齡28.29年還要更老，六都之中也僅次於台北市的31.53年，且屋齡超過30年以上的老屋數量達29萬966戶，占台南市所有房屋的44%。

對於接下來的市況，彭建文預估，「投資的人不投資、自住的人更謹慎，因為安全的不確定性而延後購屋決策，因此買氣在短時間內不會太好，恐怕要半年以上才會回溫。」再加上過去2∼3年景氣好時，建商大量推出的個案陸續完工，將使得供給量持續增加，但遇到房市走空、買氣轉差，彭建文認為，南台灣的房價恐持續下探，其中以老舊、又無耐震檢驗的大樓議價空間最大，且即便降價，流通性仍會受到考驗；閻梅琪也認為，若超過3個月，中古大樓的買氣仍未回溫，價格可能往下10%∼15%。