文．洪寶山
隨著中國大陸經濟轉型及工資不斷調漲，許多原本在大陸設廠的企業紛紛開始尋找可以降低生產成本的國家，做為轉移投資的目的地，其中有許多人都把目標鎖定東南亞。
東南亞許多國家近年來的經濟發展的確值得關注，上一期《理財我最大》的來賓鍾曜陽也告訴大家，根據「周天運」的概念，東南亞的運勢至少會旺到2043年。
《理財我最大》為了幫助讀者掌握投資機會，本期特別邀請到深耕泰國十幾年，現任藍海房屋地產集團執行長的李進倫，來跟大家分享泰國的房地產投資。
本來在銀行從事放貸業務的李進倫由於業務的關係，接觸到許多房地產買賣案件，因而對房地產市場及法規有了一定程度的瞭解。
後來，遇到銀行辦理優退，他就帶著一身的專業轉投入房地產市場，進而經營海外房產，並且獲得很好的成績。
李進倫表示，台灣房地產今(2016)年受總統大選、天災、土壤液化等議題影響，成交量大幅縮減，面對景氣寒冬，投資客為賺取高租金及資本利得，已紛紛將投資目標轉向海外，而他認為，近十年國內生產毛額(ＧＤＰ)穩定成長且號稱全球第二熱門的旅遊城市泰國曼谷，正是一個熱門的投資標的。
泰國房地產可登記本人名下
投資海外房地產最要注意的是當地法規對海外投資人的保障，李進倫表示，海外人士投資泰國房地產可以登記在投資人本人名下，不必因借名投資而擔心未來會產生爭議，同時投資人還可以向銀行融資，並取得房地產的永久產權，這些都是對投資人的一種保障。
其次要注意的就是物業管理問題，投資海外房地產不比在國內，除了距離遙遠外，語言也是一大障礙，因此，要找到一個專業可靠的團隊，除了能夠帶投資人進場、協助後續物業管理，最後還要能夠帶投資人出場，這樣的海外投資才算真正有保障。
其他幾個應注意的事項包括，投資區間最好抓三～五年，因為短期投資交易成本比高，獲利不易。
經濟持續成長 國民所得提高
此外，還要觀察該國的長期發展趨勢，只要投資國經濟持續成長、競爭力持續提升，那麼該國幣值也會相對提升，投資這個國家的房地產，不但可以賺到房地產的增值，也可以賺到該國貨幣的升值，一舉數得。
近幾年泰國不斷在發展，除了民間投資外，政府的多項公共建設也帶動了經濟的成長，國民所得隨之提高，民眾生活富足之後，越來越多人買得起房子。
目前，泰國的房屋自有率還不到五成，其中曼谷因為聚集了許多外來人口，房屋自有率更低，大部分的人還是需要賃屋而居，的確是非常值得關注的海外房地產投資市場。
不論在什麼地方投資房地產，選擇投資標的的首要條件就是「地段」，李進倫表示，在曼谷投資房地產，跟著捷運走就對了！曼谷現在有三條以四面佛為中心向外輻射的捷運及一條機場快線，只要選擇鄰近捷運的標的，未來不論是保值、增值、出租或轉售都很方便。而在物業管理方面，除了酒店式公寓或飯店宅是由國際連鎖飯店品牌經營管理外，一般的公寓物業管理也很上軌道，並且已經做到電腦化管理。
市中心房屋出租報酬率至少5％
泰國目前房地產交易的相關稅負還很低，這是另一個吸引投資人的原因。泰國沒有房屋稅、地價稅、土地增值稅，房屋交易時只需繳交過戶費及營業交易稅。
所謂的營業交易稅類似我國的奢侈稅，持有不到五年的房屋賣出，要以成交總價課徵3.3％的營業交易稅，持有超過五年的房屋，營業交易稅率則是0.5％。李進倫認為，對投資房地產來說，現在的泰國還是處在一段很甜蜜的投資期間。
至於投資人最關心的投資報酬率，李進倫表示，市中心的物件一般來講要出租非常容易，租金報酬率最少有5％，而容易出租的物件以一房一廳或兩房兩廳的小宅為主，以李進倫經手的案件來講，符合條件的物件大約交屋後三個月內就能成功出租。
再以房價的漲幅來看，過去四年來漲幅約在8∼12％，目前在曼谷鄰近捷運的精華地段，二十五坪的房子大約折合新台幣一千萬元就能買到。
很多投資人對海外房地產感興趣，但是因為不瞭解海外狀況，又擔心投資之後有問題求助無門，因此不敢放手投資。
對於這個問題，李進倫表示，要想投資海外房地產，一定要事先做好功課，弄清楚該國的相關法律。此外，找到一個專業可靠的服務團隊也很重要，因為專業可靠的團隊才能做為投資人堅實的後盾。
開設實體店面 服務台灣投資人
李進倫的公司除了會提供客戶服務承諾書之外，他也不斷的教育員工，千萬不要為了賺取客戶那三％的服務費，而讓客戶血本無歸。
為了保障客戶的投資，李進倫在選擇投資標的時，特別注重開發商的品牌與信譽，除了對建商進行信用調查外，還會調查建商的營利實績、財務狀況等等。另外，也會安排當地合格的律師來做企業見證，或是委託律師出面簽約，盡可能的將投資風險降到趨近於零。
為了服務台灣投資人，藍海房屋還在曼谷市中心開了一個實體店面，聘請三位台籍幹部及七位當地員工駐店服務。李進倫覺得服務很重要，因為投資人如果在台灣接到泰國房子漏水或馬桶壞掉的通知，又找不到可以幫忙的人，心情一定會很焦慮，這個時候，只要打一通電話給他的團隊，就有人可以協助解決問題。
李進倫希望透過這種經營模式的建立，讓他的企業可以永續發展，即使將來退休了，年輕人也可以循著這個模式繼續經營。
泰國的經濟發展雖說是有目共睹，但是泰國的暴動也是讓投資人裹足不前的一大主因。李進倫說，他去泰國之前也擔心過這個問題，但去了之後他發現，泰國人習慣以街頭抗爭的方式表達不同的聲音，電視新聞往往呈現激烈衝突的場面，卻沒看到遊行到了最後通常都會變成一場嘉年華會，甚至出現民眾與坦克車合影的畫面，這就是泰國人表達訴求的方式，並不像新聞報導的那樣恐怖。
逆向思考 爆炸暴動嚇不走有錢人
2015年八月十七日曼谷發生四面佛爆炸案時，李進倫正跟客戶在案發地點附近，他們入住的飯店還因此遭到封鎖，差點回不了飯店。當晚李進倫心想，發生這麼大的事，客戶大概會對明天要看的投資案打退堂鼓了吧。沒想到第二天看了建案，客戶當場就完成簽約。
事後李進倫問客戶，發生這麼大的爆炸案怎麼還敢投資？客戶告訴他：「一個不熱鬧、沒有知名度、沒有國際人士聚集的地方，恐怖份子也不會選擇在這裡放炸彈，可見曼谷的地位跟紐約一樣重要，是一個好地方！」有錢人的想法真的很不一般。
不動產較其他投資商品相對穩健，李進倫表示，不動產有使用收益，好地段的產品不容易貶值，而且還會有穩定的租金收益，所以如果投資人有錢又不想冒風險，那麼投資房地產是一個不錯的選擇。
李進倫表示，既然目前不是投資台灣房地產的時機點，而海外房地產市場若正處於谷底攀升的階段，不如把資金轉往海外，把握海外房地產的投資機會，為自己創造財富。
李進倫
- 現職：藍海房屋地產集團執行長
- 學歷：淡江大學經濟系
- 經歷：中國農民銀行襄理、住商房屋、木柵房屋、21世紀不動產雙和店店長、永和景安店店長
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