【住展房屋網/台北報導】台北市都市計畫委員會審議通過大直地區大彎北段商業區、娛樂區管制規定計畫案，堪稱北市近年來都計鬆綁的代表案。惟住展房屋網企研室認為，都市計畫檢討其實可以更與時俱進、更有彈性，以更改早已不合時宜的使用分區，增進都市整體發展。
此次大直地區大彎北段商業區、娛樂區管制規定鬆綁，主要是取消指定使用項目需達二分之一容積樓地板面積限制，並放寬娛樂區用地可比照第三種、第四種商業區使用；另建物高度亦放寬至可達70公尺。不過，原娛樂區內仍不允許住宅使用。
住展房屋網企研室指出，都市計畫是死的，而人是活的。縱使全國各縣市都已畫訂都市計畫使用分區，但隨著人為活動與都市不斷發展，原訂的使用分區不一定合於時宜。比如說，台北市有許多街道已是發展蓬勃的商圈，但使用分區卻是住宅區；又或者某些商業區內的商業氣息淡薄，一片黑壓壓，根本沒有商業區的樣子。
諸如上述情況，政府該因時、因地制宜，適度改動使用分區限制。當然，一定會有反對者認為，「商業區就該是商業區、住宅區就要作住宅區、產專區就一定要是產專區！」這種堅持固然沒錯，但過於堅持原始使用分區，卻也不一定全對。
使用分區是人為畫設，在畫設之前多會有所標準與衡量，但卻不一定符合未來城市發展趨勢。如果一開始畫設時就設定錯誤，那還該堅持原本的錯誤、永遠不改動嗎？這絕對不合理。
但不可否認的，使用分區原始設定與城市發展背離，有很大一部份原因是來自於建商投機開發、民眾違法使用所致。如果要遏止這種情況，就必須祭出鐵腕管制。然而，目前台灣大多數地方政府並未嚴格查緝，民眾也普遍缺乏都市計畫使用分區規範，這部份的確還有很大的落實空間。
住展房屋網企研室強調，都市計畫使用分區作適度調整，主要目的是為了符合都市發展市況與未來趨勢，不應為違規使用作解套。其次，若使用分區限制鬆綁，可能會導致土地價格上揚，政府應考慮向地主、屋主加徵代金的方式，以免因調整使用分區管制，變相圖利地主與屋主。
舉例來說，此次大彎北段娛樂區使用限制鬆綁，娛樂用地價值一定會提高、增值空間也更大，或許現在房市下修期間看不出來；但若是房市轉好時就會相當明顯。因此，若大彎北段娛樂區管制鬆綁，市府其實可以考慮收取增值代金。如果大彎北段不適用，市府或許可以考慮修法，將收取增值代金的新法適用在下一個案例中。否則，豈不是會讓原本違法使用的人又多賺一筆？
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