【文/住展房屋網】有句話說:「業者沒有悲觀的權利(或理由) 」;所以任何從業者端發出的訊息或說法,通常有其目的性,甚至經常非事實全貌。就比如房仲業,即便近期持續喊出房價續跌的論述,仍非真正看空房產後市,而是希望賣方價格認知能軟化,以刺激成交提升;畢竟現階段房市投資客減少,在需求面得靠剛性需求支撐,但所得又實質倒退之下,拉抬交易量的最速且有效手段,唯有賣方鬆動價格。
在這樣的脈絡下,也就不難想像,最近又有房仲業發佈消息指出,雙北蛋黃區房價不敗神話已破滅;其中新北市板橋及台北市信義區這兩個雙北燙金地段,跌幅更都達18%及一成;這樣的消息出現在各報顯著版面之後,一定會影響買方的價格認知。不過既然房仲用意在於促使賣方鬆動價格,解讀時就需特別謹慎。
原來,該房仲其實是拿2014年資料和去(2016)年同期(11月)相比;然而住展房屋網企研室指出,2014年底房價其實還處相對高點,比較基期高之下,跌幅看起來自然可觀。此外,統計列出跌幅較深的區域,其實也都有讓利或破盤個案出現,如板橋區,當然就是江翠北側猛打4字頭的推案;而這當然也暗示,扣除這類特殊案例,區域價格降幅是多少,還是得視個案而定。
不僅價格,同樣是房仲統計發佈,有關雙北市近期產品趨勢,也有類似情況。日前某房仲引用並統計實價登錄資訊指出,雙北市近期房市交易之產品趨勢上,儘管15-30坪一般型產品占整體交易比重仍最高,但由於換屋產品價格鬆動幅度較大,因此交易占整體比重增加幅度最大,『以小換大』趨勢明顯。
換屋產品交易占比上升的確是事實,房仲可能是藉此希望手頭較寬裕的換屋族趕快進場;但這並非換屋產品價格鬆動較大,或以小換大成潮流導致。住展房屋網企研室認為,真實情況應是整體交易量萎縮,無論什麼產品都一樣,但15-30坪之首購型產品,交易量縮幅更勝換屋產品,進而導致換屋產品占比拉高。
至於箇中原因,則非換屋產品價降較多;而是相較之下,首購族的預算或購買力不如換屋族群;因此同樣房價修正,換屋族可能降一成就達滿足點,但首購族就算降兩成,可能仍力有未逮。於是,在降價幅度不符期望下,首購族仍持續觀望、不進場的比例更高。相對地,換屋族逢低進場的情況(比例)就因此拉高。
總之,目前由於房市交易量縮,業者無所不用其極希望刺激成交,因此消息面更加混亂。面對此等狀況,購屋者該如何應對?還是那句話:有需要且認為中意的物件價格合理,就是出手時機。至於什麼是合理價格?住展房屋網企研室提醒,需符合兩個條件;一、和實價登錄相關資訊差距在5%以內,二、自己(家庭)的經濟能力可負擔且不影響生活品質。
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