【文/住展房屋網】央行稍早公布最新三月房貸及建築貸款餘額,都出現月增情況;三月房貸餘額比二月大增184億,同期建築貸款餘額也月增74億,來到1.7兆,為2015年7月以來新高。對此,央行及各界多以「市場增溫,買氣回升」來解讀;不過住展房屋網企研室認為,只看(三)月數據就說房市回溫,根本言之過早。
央行說法是,房貸餘額增加,和機場捷運帶動看屋人潮,部分屋主降價求售、促進交易量,及部分區域進入交屋潮有關。然根據住展房屋網企研室觀察,機場捷運試乘及票價優惠期,確實讓部分站區周邊建案人氣上升,但時間很短,且據悉無效客比例很高,等於無助房市交易。另外,雖確有部分業主降價,但其實多數建案見買氣回籠後,就不再降價,甚至把價格調回(高)者也不在少數。
而央行相關說法中,大概唯一無誤的,是不少地區陸續進入交屋潮;既然交屋,銀行就得撥款,房貸餘額自然增加。但請注意,這也並不代表現時段買氣回溫。
至於建築貸款增加,央行說法是建商因應買氣回溫,籌措資金再推新案,因此周轉金需求增加。然住展房屋網企研室認為,這樣的說法也不完全正確;最近一段時間新推案的確增加,但都醞釀許久,和買氣有沒有增溫,恐怕沒有必然關係。多數新案拖到第二季後才推,一來是最近市況仍混沌不明,但更重要的還是官方審核建照、使照更為嚴格,導致取得時間難以掌握。
還有,先前無論是之前容積獎勵上限落日或明年上路的雨遮不予登記及計價,都造成建商搶請建照先囤積;這些未來的供給量,假以時日仍不得不推,而由於明年變數更多(主要是選舉),因此選擇現在推出。
另需注意,三月房貸及建築貸款餘額月增幅大,還有一共通因素,就是比較基期低。須知,二月是農曆年期間,工作天短,也是購屋淡季,因此拉低比較值,讓三月數值(增幅)看起來很亮眼。
所以說,房市買氣是否真的回春?景氣是否真的復甦?綜合以上分析後,答案已很清楚,只看三月數據,真的不足以妄下定論。住展企研室觀察發現,先前部分個案帶頭降價,確實拉起買氣,不過許多地區才要開始湧現交屋潮,在短期供給大增,需求未對等提升且購屋力仍弱的情況下,房市其實仍未走出盤整期。
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