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房價漲跌誰說了算?

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房價漲跌誰說了算?

撰文:徐一鳴

多年前,台積電董事長張忠謀曾在學術研討會上提到,台灣學術界及商業界依舊存有隔閡,大部分學者都自命清高,覺得商人有銅臭味。這一點套用在房地產投資上, 也有類似的狀況,學者和業者對未來走向的看法經常南轅北轍。我的心得是,不論學者是否清高,商人是否有銅臭味,市場才是老師,一切都是市場說了算。

如果學者只是自命清高,單純地不喜歡銅臭味,倒也不會造成多大影響, 但如果藉著學者身分,多次利用不可靠、不實際的論點,企圖影響市場走向,那就讓人難以坐視,因為他的目的只是希望市場走向能符合學者自己多年以前的觀點(例如大跌3成之類),擺脫害許多人最終只能用更高價買房的事實,這就值得我們警醒。  

記得2011年實施奢侈稅沒多久,我發表了〈張金鶚教授的話為什麼不能聽?〉,而張金鶚則以〈對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」〉回應,彼此都以文字為當時各自看法留下了紀錄,時隔6年,已經足夠讓大家用市場呈現的真相來檢驗我和他的對錯。

這6年間,房市曾再出現一波高峰,隨後也有修正,最終仍呈現上漲的局面,只是漲幅因修正而縮小。從結果來看,我當年認為張教授的話不能聽,仍然是極為正確的判斷,如今更可以推斷張教授的觀點不但以偏概全,還有說謊之嫌。

「外人」經濟能力佳 買豪宅不手軟

在2011年,我曾提到「國際化程度越深的都市,會有更多相對富有的外來人購屋自住,使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響,而不能用過去的經驗,只單純依據本地人的所得來評估。」

從結果來看,答案十分明顯,許多台商、電子新貴、職場贏家和海外買家等,前幾年紛紛出手購屋不說,最近更有一些在海外賺取可觀財富的台商「逢低買進」,大手筆添購豪宅。大家可能不清楚,目前物價超便宜、生活超方便、人民超和善的台灣,每年仍然有約2萬居留許可案件、1萬多定居許可人數,其中大約一半是大陸人,另一半是香港或外國人,累積的數量更不在少數。

不能不提的是,在早期,許多跨國企業紛紛來台灣設立亞太、大中華總部,招致許多歐美人來台居留,隨著跨國企業先後撤出台灣後,這些人又慢慢減少(天母從此開始冷清?)使得台北原本興旺一時的國際化冷了下去,不過,從1994年開始(這證明兩岸交流不是從馬英九才開始),大量大陸人開始居留在台灣,近年香港人來台居留人數也快速增加中,其中較高的比例都居住在台北,使得台北的國際化程度又逐步升溫,而且持續進行中(任何人在忠孝東路四段巷子裡隨便逛逛,就可感覺出來)。

除了這群外來客之外,原本長期在大陸打拼的台商,十幾年來,見證到大陸房價暴漲、居高不下的事實,或因為獲利了結、或因為避稅需求,總之他們看到台灣蛋黃區相對低的房價,自然紛紛出手。

以每戶要5億~8億的「皇翔御琚」為例,買者大多以外資名義購入,其中很高的比例就是台商。「皇翔御琚」外, 同樣高總價的「陶朱隱園」、「One Park」也都將於4月中正式推出,這代表敏感的建商已經嗅到豪宅需求的味道了。

房價是否合理 只能以市場為師

現在回頭看張教授多年前的說法,他說,只要政府把資訊透明了,消費者難道會不知道房價不合理嗎?張教授滿心期待,實價登錄實施後,房價自然會下修。

當時我則認為,價格透明化跟房價漲跌無關。現在來看,張金鶚在這一點上的確大錯特錯,我覺得張金鶚用這種謬論誤導大眾,只是一心希望能出現「跌3成」的願望,否則憑教授深厚的學術素養,怎麼會不明白,價格透明化本來就和房價漲跌根本毫無關係?

請大家回憶一下,2012年開始實價登錄,其後兩年房價是不是還曾衝到高峰,然後才緩慢回落?就足以證明價格透明化與房價漲跌無關。

稍微懂房地產的人都知道:買方總是希望買便宜,但賣方總是想賣貴。這個原則下,同樣的實價登錄資訊,買方或賣方解讀上會有極大的差異。

 



全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116

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