撰文：徐一鳴
多年前，台積電董事長張忠謀曾在學術研討會上提到，台灣學術界及商業界依舊存有隔閡，大部分學者都自命清高，覺得商人有銅臭味。這一點套用在房地產投資上， 也有類似的狀況，學者和業者對未來走向的看法經常南轅北轍。我的心得是，不論學者是否清高，商人是否有銅臭味，市場才是老師，一切都是市場說了算。
如果學者只是自命清高，單純地不喜歡銅臭味，倒也不會造成多大影響， 但如果藉著學者身分，多次利用不可靠、不實際的論點，企圖影響市場走向，那就讓人難以坐視，因為他的目的只是希望市場走向能符合學者自己多年以前的觀點（例如大跌3成之類），擺脫害許多人最終只能用更高價買房的事實，這就值得我們警醒。
記得2011年實施奢侈稅沒多久，我發表了〈張金鶚教授的話為什麼不能聽？〉，而張金鶚則以〈對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」〉回應，彼此都以文字為當時各自看法留下了紀錄，時隔6年，已經足夠讓大家用市場呈現的真相來檢驗我和他的對錯。
這6年間，房市曾再出現一波高峰，隨後也有修正，最終仍呈現上漲的局面，只是漲幅因修正而縮小。從結果來看，我當年認為張教授的話不能聽，仍然是極為正確的判斷，如今更可以推斷張教授的觀點不但以偏概全，還有說謊之嫌。
「外人」經濟能力佳 買豪宅不手軟
在2011年，我曾提到「國際化程度越深的都市，會有更多相對富有的外來人購屋自住，使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響，而不能用過去的經驗，只單純依據本地人的所得來評估。」
從結果來看，答案十分明顯，許多台商、電子新貴、職場贏家和海外買家等，前幾年紛紛出手購屋不說，最近更有一些在海外賺取可觀財富的台商「逢低買進」，大手筆添購豪宅。大家可能不清楚，目前物價超便宜、生活超方便、人民超和善的台灣，每年仍然有約2萬居留許可案件、1萬多定居許可人數，其中大約一半是大陸人，另一半是香港或外國人，累積的數量更不在少數。
不能不提的是，在早期，許多跨國企業紛紛來台灣設立亞太、大中華總部，招致許多歐美人來台居留，隨著跨國企業先後撤出台灣後，這些人又慢慢減少（天母從此開始冷清？）使得台北原本興旺一時的國際化冷了下去，不過，從1994年開始（這證明兩岸交流不是從馬英九才開始），大量大陸人開始居留在台灣，近年香港人來台居留人數也快速增加中，其中較高的比例都居住在台北，使得台北的國際化程度又逐步升溫，而且持續進行中（任何人在忠孝東路四段巷子裡隨便逛逛，就可感覺出來）。
除了這群外來客之外，原本長期在大陸打拼的台商，十幾年來，見證到大陸房價暴漲、居高不下的事實，或因為獲利了結、或因為避稅需求，總之他們看到台灣蛋黃區相對低的房價，自然紛紛出手。
以每戶要5億～8億的「皇翔御琚」為例，買者大多以外資名義購入，其中很高的比例就是台商。「皇翔御琚」外， 同樣高總價的「陶朱隱園」、「One Park」也都將於4月中正式推出，這代表敏感的建商已經嗅到豪宅需求的味道了。
房價是否合理 只能以市場為師
現在回頭看張教授多年前的說法，他說，只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價不合理嗎？張教授滿心期待，實價登錄實施後，房價自然會下修。
當時我則認為，價格透明化跟房價漲跌無關。現在來看，張金鶚在這一點上的確大錯特錯，我覺得張金鶚用這種謬論誤導大眾，只是一心希望能出現「跌3成」的願望，否則憑教授深厚的學術素養，怎麼會不明白，價格透明化本來就和房價漲跌根本毫無關係？
請大家回憶一下，2012年開始實價登錄，其後兩年房價是不是還曾衝到高峰，然後才緩慢回落？就足以證明價格透明化與房價漲跌無關。
稍微懂房地產的人都知道：買方總是希望買便宜，但賣方總是想賣貴。這個原則下，同樣的實價登錄資訊，買方或賣方解讀上會有極大的差異。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116期
