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購屋六大心法

文.戴雲發

206地震後,民眾聞「土壤液化」色變,怕踩到地雷。但其實「不安全的建築結構」比土壤液化更可怕,土壤液化區上的房子,只要結構設計佳、施工品質做得好,其實不必太擔心。

戴雲發

戴雲發結構技師事務所主持結構技師、台灣建築安全履歷協會理事長、台灣省結構技師公會理事、中華民國消費者文教基金會房屋委員、「國家卓越建設獎」評審委員會施工品質類之評審委員

要如何避免買到「不安全的建築結構」的房子呢?大家可以參考「購屋六大心法」,只要按照這些標準來買房,不論是「土壤液化」還是「高齡老屋」,都能逢凶化吉。

 

一、盡量選擇格局方正的房子,避開大U、大T、大L型的建案。

 

民眾在挑選房子時,要仔細觀察建築外觀,大L、大T、大U型建築為地震最易應力集中破壞的結構規劃,只要避開這種不規則平面規劃的設計,盡量選擇格局方正的房子,以及避開梁柱牆出現四十五度斜裂縫、嚴重磁磚掉落、屋頂上有頂加違建的建築,大致上就能初步篩選出結構較為安全的房子(見附圖)。

 

二、材質輕量化,避免石材太多的建築。

近年來不少個案訴求全棟石材外牆崗石打造,或使用大量隔柵加以美化裝飾,建築物整體重量增加,受地震力搖晃的程度也會比一般大樓還要來得大。再加上建材、黏料品質不佳或施工不當,還有可能造成磁磚掉落的風險,別說砸傷路人了,每天經過出入的住戶更是生活在危險中。

 

三、九二一地震之後興建的建築不用再擔心土壤液化問題。

當地表下二十公尺內是砂土、含地下水量高,地震又發生搖晃,土壤才會發生液化。在土壤液化區的房子,並非得了不治之症,在建造前可利用工法解決,例如開挖超過二十公尺深。若地下室開挖三到四層樓,在基礎下方三到七公尺左右還是會有砂土,除了可以加深連續壁以超過地下二十公尺之外,針對中重度液化的地區,得另在基礎處下方施做土壤改良,或施打基樁來克服。

事實上,九二一地震之後的建築法規,已經都有考慮土壤液化效應問題來做建築安全設計,也就是說,只要購買九二一之後法規所設計興建的大樓,液化問題就不用擔心了。

 

四、盡量買九二一地震以後的建築,較能確保結構安全。

九二一地震後,民國八十八年公告修正之「建築物耐震設計規範與解說」,重新制定各個區域耐震係數,並考慮液化問題加強土壤基礎與結構,提高建物抗震標準,之後法規亦逐年修正進步,因此可以說九二一地震後所設計的建築相較九二一地震前的建築,普遍具較高的耐震能力。

但是「一棟建築的好壞,關鍵仍在施工品質!」新的建築只要在結構設計、鋼筋材質、混凝土磅數都符合要求,即能拿到建照;但鋼筋綁法、施工是否到位,則是建築物抗震力關鍵,如果施工品質不佳,新房子一樣會倒,台南維冠大樓就是最佳案例。

 

五、避開「軟腳蝦」建築,留意是否有打牆破壞結構問題。

維冠大樓一樓挑高、柱子長度過長、數量又過少,二至四樓賣場以玻璃窗取代牆面,先天設計不良,後天又為了打造賣場空間感,打掉RC牆、隔戶牆,造成低樓層軟弱無抗震力,就是標準「軟腳蝦」建築。所以購買房屋時,如果大樓有許多二次施工的小套房或店面,可能因隔間及家具增加建物載重負擔,或經常性的裝修施工改變建築原有的設計,危及建物結構安全性。

因此買房最好選「純住宅」,不僅是出入單純,更較能一勞永逸避免店面承租轉換裝修所帶來房屋結構破壞的風險。否則就應時時關心低樓層店鋪商場是否裝修均無任意敲打牆面,而且符合結構安全之需求。

 

六、留意購買房屋是否為海砂屋。

海砂屋是指建商在混凝土中摻入了海邊未經處理乾淨的海砂,而非正常使用之河砂,因此砂中氯離子含量過高,導致建築鋼筋生鏽,連帶易造成鋼筋鏽蝕體積膨脹、混凝土保護層剝落,最容易展現出來的現象就是天花板鋼筋生鏽、水泥剝落。初期牆面看起來像受潮的壁癌,接著鋼筋會暴露出來。

民國70至80年代,是海砂屋最猖獗的時候,民眾買中古屋時,碰到海砂屋的機率相當高,有些買到海砂屋的住戶,又把房子重新裝潢再轉手,一般天花板皆為原有鋼筋混凝土樓版,若發現前任屋主在屋頂樓版加裝一層甘蔗板或天花板,可要提高警覺是否為了隱藏剝落的混凝土碎片而設,民眾可要睜大眼睛看清楚了。

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