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新房子一定要有公設嗎?你一定要搞懂的「公設比」與「都更合建契約陷阱」

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新房子一定要有公設嗎?你一定要搞懂的「公設比」與「都更合建契約陷阱」

要知道什麼是公設比,首先要有一個觀念:房子的產權面積是由專有面積加上共有面積所組成。專有面積依公寓大廈管理條例,是指公寓大廈中具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者,也就是室內空間(主建物)及陽台、雨遮(附屬建物)。共有面積則依建物所有權第一次登記法令,包含:

⑴共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。

⑵空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。

⑶法定防空避難室。

⑷法定停車空間。(含車道及其必要空間)

⑸給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔等。

⑹配電場所,如變電室、配電室、受電室等。

⑺管理委員會使用空間。

⑻其他。

 

登記面積則是專有面積加上共有面積。想像一下,家門內就是專有的地方/專有面積,家門外就是公用的地方/共有面積。為什麼需要公用的地方呢?因為要進到家裡,勢必得經過大樓的大廳、走廊、樓電梯等,又或是日常生活中必須的水塔、機房等,都是組成一間房子不可缺少的部分,所以共有面積是組成新大樓不可或缺的一部分。假設家裡的專有面積是二十八坪,另持分了外面的共有面積十二坪,產權就會登記成四十坪(先不考慮停車位)。而一般認為的公設比便是以「共有面積÷登記面積」,以上述例子而言,公設比便是30%(12坪÷40坪)。

「公設比」不是法定名詞,也沒有法定的定義與算法,所以與其關心公設比的高低,倒不如多花心思在專有面積上,好好想想專有面積是否符合生活需求。一般正常的實施者會規劃合理的公設比,因為公設比愈高其實愈難銷售,如果房子賣不掉,即意味著實施者投入的成本無法回收,對實施者來說就麻煩大了。特別要注意的是,沒有天花板的空間,比如說中庭花園、露台是無法做為產權登記的。

 


本文節錄:【一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書/時報出版

作者/蔡志揚

執業律師,輔仁大學法學碩士,專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件,為當今都更實務經驗最豐富的律師之一,審閱過數百件都更合約及合建契約,著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解!良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書,曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

現職:

宏道法律事務所律師

經歷:

  • 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
  • 內政部聽證程序主持人
  • 內政部都市更新諮詢小組委員
  • 內政部營建署都市更新條例修法委員
  • 臺北市都市更新顧問小組成員
  • 臺北市政府都市更新推動小組委員
  • 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
  • 臺北市都市更新推動中心董事
  • 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
  • 新北市建築師懲戒委員會委員
  • 桃園市建築師懲戒委員會委員
  • 桃園市政府現有巷道評審小組委員
  • 勞動部法規會委員
  • 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
  • 律師公會全聯會不動產委員會委員
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