定價策略成功?千荷田還有一半沒賣掉!

定價策略成功?千荷田還有一半沒賣掉!

住展房屋網 2017-07-21 10:04

【文/住展房屋網】最近房市買氣不振,從政府開發標案乏人問津、不動產標售成績慘澹,也可獲得印證。而說到政府標售不動產,除了幾個捷運聯開案外,最具代表性的,恐怕是國產署北區分署持有的北市萬華區汀洲路「千荷田」案。

住展房屋網企研室資料顯示,該案於民國100年初預售推出;當時正當資金行情鋒頭上,因此開價高達120萬/坪,不過本室當時評估其實際成交價格,應該低於90萬/坪。


而由於該案屬都更案,且有政府土地參與,因此國產署分回部份量體,並於103年10月首次對外標售,不過當時底價折合單價將近80萬/坪,以當時行情來說,並沒有比較便宜;加上市場景氣由此開始往下,因此此案先前共計六次標售,成績都相當淒慘,只有最近一次今年四月,好不容易標出3戶。

不過,似乎最壞的狀況真的過去。該案於7月18日進行今年第二次標售,結果成績轉佳;這回脫標了7戶,是歷次標售該案以來成績最好的一回。此消息一出各界紛紛認為國產署這次定價策略成功,還說這代表豪宅市場築底完成。

然而這樣的定調,住展房屋網企研室認為實有再檢驗之空間。首先,如果定價策略真的成功,該案不會標了七次共只標出13戶,還有整整17戶沒售出!

另外,此次雖標出7戶,但這回一共釋出24戶標售,等於脫標率低於三成;更別說溢價率只有0.94%,比上回(今年4月)還低。事實上,從今年兩次標售底價並沒有變動,得標價格卻小幅下修,反而證明現階段市場氣氛還是缺乏追價力道與意願,房價修正壓力仍大。

相關分析還指出,最近兩次脫標,有其他『利多』,那就是本案不需適用新制房屋稅基(103年7月前就取得使照),且總價也低於7千萬之北市豪宅門檻(實際標售底價為4608-5979萬)。這些因素,都有利於本案最近兩次標售,並非純粹是定價略奏效。

還有分析認為,此案這回標售成績翻紅,代表豪宅市場出現復甦信號。然說法更是有待商榷。沒錯,最近因為一些大老闆股息入袋,豪宅市場因此得到新活水;然而住展房屋網企研室必須說,「千荷田」本身是否是豪宅,真得打上問號。

平心而論,該案所在處卻並非傳統,也非新進豪宅區段;雖臨近植物園、建中、國語實小等有利房市炒作拉抬價格的條件,不過也是說近不近,說遠不遠。當然,其小環境不算太差,但離豪宅也還有點遠;大概唯一可堪稱豪宅的,大概只有它的外觀和定價吧?

當然仍不能否認,以目前房市氛圍來說,這次「千荷田」標售成績確實相當亮眼;不過換個角度,其實也只是證明,現在房市並不缺潛在買方,然而還是只願意逢低買進。

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